Vers une nouvelle politique de location

La ministre Carola Schouten (Agriculture, Nature et Qualité alimentaire) a annoncé qu'elle informerait la Chambre des représentants de la révision du système de bail après les vacances d'été. Ce n'est pas tout à fait par hasard si l'organisation de bailleurs FPG plaide pour l'introduction des formes alternatives de bail de la proposition de Spelderholt.

De Propriété foncière privée de la Fédération (FPG) veut améliorer le rendement des bailleurs avec ce qui précède. Et pour cela, le bail régulier actuel ferait mieux de disparaître. Le FPG sonne même l'alarme. Il est temps de clarifier certains faits.

Retour à long terme
Le rendement à long terme sur terres louées régulièrement s'élève à 6 % à 7 %, selon les chiffres de la recherche de Wageningen (2003). Conséquence des résultats spectaculaires du secteur agricole, les normes de baux de 2017 et 2018 (après une forte hausse en 2015 et 2016) sont tombées au niveau de 2014. Et le FPG ne le veut pas.

Le FPG ne signale pas que la demande de terres louées est très élevée. Apparemment, il est plus intéressant pour les investisseurs d'investir dans des terrains loués que dans d'autres investissements. Jan Willemink, président du groupe de travail sur les baux de l'Association néerlandaise des Rentmasters (NVR), plaidait précédemment en faveur d'un système équilibré de prix de location. Selon lui, il serait dans l'intérêt du bailleur et du preneur de lier les normes du bail aux prix (gratuits) des terrains.

ça me manque
Tout d'abord, il m'échappe pourquoi un terrain loué doit avoir un rendement (en fait double) qui est basé sur la valeur du terrain libre de bail. De plus, cela revient à vouloir percevoir un intérêt annuel sur la valeur actuelle du terrain (sans vouloir vendre). Cela fera grimper les prix des terrains.

Il est juste que les députés CDA Jaco Geurts et Pieter Omtzigt aient saisi l'appel de Willemink à poser des questions parlementaires. Ces questions portaient (uniquement) sur l'impôt sur le rendement du capital, qui exerce en effet trop de pression sur les revenus locatifs. L'Association des locataires fonciers et des utilisateurs fonciers propriétaires (BLHB) s'est déjà prononcée en faveur de l'impôt sur le rendement du capital régler sur les revenus locatifs réels (maximisés par le gouvernement) et non sur un rendement fictif de 4%.

Les propriétaires eux-mêmes voient les choses différemment : ils préfèrent les baux libéralisés afin de pouvoir appliquer des prix de location « libres ». Cela leur permet de répercuter l'impôt sur le rendement du capital plus élevé sur le locataire temporaire. Et ça doit être l'avenir !

Frottement des mains ?
Cependant, 1 commentaire de Willemink nécessite toujours une réponse. Il déclare que les Bond van Landpachters trouveront « frottant les mains » que les normes de location de 2018 sont bonnes pour ses membres. Permettez-moi d'abord de dire que je n'ai aucune objection à payer un loyer plus élevé, si les revenus de l'agriculture sont également plus élevés. Pas question de se frotter les mains, mais plutôt de se « tordre les mains » pour garder la tête hors de l'eau : la baisse des prix des baux arrive au bon moment.

Le NVR et le FPG utilisent des slogans tels que : "Le bail régulier est condamné" et "C'est la faillite de la politique de bail actuelle". C'est de l'ambiance, dans le but de parvenir à une politique locative où il n'y a de place que pour des baux de longue durée (temporaires), à des prix de location libres (les plus élevés possibles). Dans ce cas, il n'y aura pas grand-chose d'utilisation durable des terres, bien que le FPG pense qu'il peut également faire respecter cela dans les conditions du bail.

Accord partiel de Spelderholt
Cela peut aussi être différent. Dans l'accord partiel de Spelderholt, le BLHB a accepté des prix de location gratuits pour nouveau bail ordinaire† Les baux réguliers existants doivent être maintenus (le contrat est le contrat) et il n'y a aucune raison d'enrichissement sans cause des bailleurs. Une remise de prix devrait s'appliquer pour les baux temporaires. Sans cette remise de prix, un bailleur ne sera pas incité à souscrire également de nouveaux baux réguliers.

Divers partis politiques (tels que le CDA et le SGP) ont indiqué qu'une remise de prix pour les baux flexibles est négociable. Il n'y a pas besoin de bail de carrière, car le bail foncier suffit pour une durée d'au moins 26 ans. Le bail de culture avec un prix de bail libre peut continuer à exister pour des cultures de 1 ou 2 ans.

Cependant, l'utilisation durable des terres et la préservation de la fertilité des sols doivent être le point de départ de toutes les formes de bail. C'est bien sûr déjà le cas avec les baux réguliers. Ça peut être aussi simple.

Peter van der Eijk

Piet van der Eijk a été président de l'Association des locataires fonciers et des utilisateurs fonciers propriétaires (BLHB) de 2012 à début 2019. Il possède également une ferme arable dans le polder de Biesbosch à la périphérie de l'Eiland van Dordrecht.

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