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Prix ​​du terrain à 550.000 XNUMX euros en raison d'échanges douteux

9 janvier 2023 -Niels van der Boom

Découper des parcelles de terres agricoles et les revendre à des particuliers sans méfiance bien au-dessus du prix du marché n'est pas un phénomène nouveau. RTL Nieuws et le cadastre ont enquêté sur la superficie exacte des terres concernées. Des dizaines de milliers d'investisseurs semblent être impliqués.

Mandaté par RTL News, le Cadastre a cartographié toutes les parcelles qui ont été divisées en au moins dix parcelles depuis 2005. Il concerne plus de 29.000 20.000 parcelles, essentiellement des terres agricoles, qui ont été utilisées pour la spéculation foncière. Le nombre d'hectares concernés n'a pas été communiqué. La grande majorité (XNUMX XNUMX lots) a déjà été négociée.

Sol chaud mais pas si chaud
C'est devenu une astuce bien connue : des marchands de terrains qui proposent aux particuliers un saucisson gras sous la forme d'une parcelle de terre « chaude » relativement bon marché. Il s'agit principalement de terrains agricoles situés à proximité de bâtiments, tels que des villes et des zones industrielles. Malgré les belles promesses, dans la pratique, il s'avère presque toujours qu'il n'y a aucun plan de construction. Par exemple, parce que le sol est trop proche d'une autoroute.

Le commerce de terrains n'est pas interdit, sauf si vous, en tant qu'acheteur, pouvez démontrer que vous avez obtenu de fausses informations de la part du vendeur. En pratique, cela n'est presque jamais fait. Une alternative consiste à engager la responsabilité du notaire, qui est toujours impliqué dans une transaction. Les commerçants fonciers douteux utilisent un groupe relativement restreint de notaires, a découvert RTL News. Le notaire est obligé d'informer l'acheteur des risques et cela n'est presque jamais fait. Il est facile pour ces bureaux de gagner de l'argent car cela implique de gros volumes de transactions qui sont effectuées avec une procuration.

Des parcelles agricoles près de Terneuzen découpées en centaines de parcelles.

Prix ​​du terrain à 550.000 XNUMX €
En divisant les parcelles en blocs de quelques centaines de mètres carrés, les commerçants peuvent facilement pousser énormément la valeur. Un terrain agricole d'une valeur moyenne de 45.000 550.000 € par hectare est désormais vendu 2005 384 €. On estime que XNUMX millions d'euros ont été impliqués dans ces transactions depuis XNUMX, même si le rendement de tous les lots n'est pas connu à long terme.

Une photo satellite montre qu'il s'agit de terres purement agricoles.

Conséquences du secteur agricole
Quelles sont les conséquences pour le secteur agricole ? D'une part, l'effet renchérisseur que le commerce foncier douteux a dans une région. La carte interactive sur le site de RTL News montre voir que des transactions ont eu lieu dans toutes les régions des Pays-Bas au cours des quinze dernières années. Logiquement, surtout autour des grandes villes et des zones industrielles. Dans les zones agricoles réelles, les déplacements sont relativement limités. Par exemple, Flevoland montre le découpage des terres agricoles en quatre endroits et en Zélande, la plupart des transactions se font autour des ports de Terneuzen.

Une autre conséquence néfaste est l'importante charge administrative entourant les parcelles morcelées. Un agriculteur qui veut louer la terre doit soudainement prendre rendez-vous avec des dizaines de propriétaires. Il est donc quasiment impossible de remettre les parcelles sur le marché. Il y a des propriétaires qui essaient actuellement d'unir leurs forces et de revendre le terrain, ce qui se produira probablement avec une perte de valeur importante.

"Un loyer plus bas le rend intéressant pour les agriculteurs"
Boerenbusiness s'est entretenu avec un agriculteur qui loue une parcelle de terrain découpée à un groupe de particuliers. Compte tenu des sensibilités entourant le sujet, il préfère rester anonyme.

« Louer un terrain de cette manière n'est pas désavantageux pour moi d'un point de vue commercial », déclare-t-il. "Je paie 50% de loyer en moins que ce qui est habituel dans cette région. La capacité de rendement du terrain est plus faible car il n'y a pas d'investissement structurel, mais le prix est en conséquence." Cela contraste fortement avec le prix de vente. Les « investisseurs » privés ont souvent payé un prix élevé pour la terre. La parcelle est adossée aux bâtiments du village et est potentiellement un "sol chaud". Dans la pratique, c'est différent, comme c'est généralement le cas avec ce commerce de terres. Il n'y a pas de plans de construction à court et à long terme.

La terre est louée à nouveau chaque année, mais dans la pratique, elle revient toujours au même producteur. "J'ai maintenant pu acheter moi-même quelques pièces, ce qui vous assure de toucher l'intégralité du loyer", déclare l'agriculteur interrogé. "Ils ne le loueront pas facilement au voisin, car je ne vais pas accepter cela. Je vois cela comme une propagation des risques, mais il y a plus d'avantages. Parfois, une pièce est proposée à la vente et ils viennent à moi eux-mêmes. C'est ainsi que je J'ai découvert que j'avais acheté quelques lots au fil des ans. Si vous pouvez étaler l'achat d'un terrain sur une plus longue période, cela me convient parfaitement.

L'agriculteur en question doit traiter avec un intermédiaire pour le bail. C'est De Hollandsche Pachtmeester, situé à Middenmeer. "Les frais d'administration annuels sont relativement élevés pour les propriétaires individuels. C'est leur modèle de revenus."

L'entrepreneur n'a aucune objection morale à cette façon d'échanger des terres. "Tout n'est pas aussi négatif que le souligne RTL Nieuws. Chaque particulier l'a choisi lui-même. Lorsqu'on vous fait une offre aussi irrésistible, vous pouvez penser à l'avance qu'elle est généralement trop belle pour être vraie. N'investissez pas dans un produit que je On pourrait penser que vous n'y comprenez rien. Bien sûr, il n'est pas souhaitable que les terres agricoles néerlandaises soient détenues à grande échelle par des dizaines de milliers de personnes, mais un seul propriétaire foncier puissant - comme les grands fermiers bien connus - ne fait pas toujours vous feriez mieux en tant qu'agriculteur, je ne vois pas cela comme un problème que je doive traiter avec quarante propriétaires."

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Niels van der Boom

Niels van der Boom est rédacteur en chef chez arable Boerenbusiness. Il rapporte principalement sur le marché de la pomme de terre. Il présente chaque semaine le point sur le marché des pommes de terre.
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