Choisissez-vous l'agriculteur ou l'investisseur dans le droit du bail ?

La législation actuelle sur les baux se décline en deux grandes catégories. Il existe des baux à long terme dont les prix sont strictement réglementés. Wageningen Economic Research (WER) calcule chaque année, pour le compte du ministère de la LVVN, les prix maximaux des baux par région, en fonction de la rentabilité des entreprises de la région concernée. Il existe également des baux libéralisés, d'une durée maximale de six ans. Le prix du bail est libre et le contrat prend fin automatiquement. Il n'est pas rare que des institutions gouvernementales ou semi-publiques attribuent des terrains en baux libéralisés par appel d'offres, le plus offrant devenant locataire. Si les baux à long terme devaient devenir la norme, le gouvernement pourrait montrer l'exemple.

En tant qu'investisseur, il est compréhensible que le bail libéralisé soit privilégié pour un rendement maximal. Le prix est librement déterminé et, après six ans maximum, la terre est libérée de toute obligation envers le locataire. Pour un agriculteur, les contrats à court terme sont beaucoup moins avantageux. Les investissements de l'exploitant, tels que l'apport de matière organique ou le drainage, ont souvent une période de retour sur investissement supérieure à six ans. Dans un souci de durabilité ou, pour parler franchement, de préservation de la terre, il est compréhensible que les contrats de bail à long terme soient privilégiés dans la note d'initiative. Ceci s'ajoute au fait que les contrats de bail à long terme offrent également plus de sécurité pour les activités commerciales du locataire. Il est clair qu'il existe une tension entre les intérêts du locataire et du bailleur.

Propriétaires de taudis
Cela rappelle quelque peu le marché immobilier. Avec la loi sur le loyer abordable, entrée en vigueur le 1er juillet 2024, les locataires sont mieux protégés et le gouvernement a donné aux municipalités la possibilité d'intervenir si les propriétaires facturent des loyers trop élevés. Conséquence de ces changements : de nombreux propriétaires ont vendu leurs logements, ce qui a réduit l'offre dans le secteur locatif privé et accru la concurrence entre les locataires. Cependant, les logements n'ont pas disparu, mais se retrouvent en grande partie occupés par des personnes qui y vivent elles-mêmes. Un effet similaire pourrait se produire pour les terres agricoles. Si les baux à court terme, plus rentables, sont découragés, les investisseurs et les investisseurs pourraient se retirer.

Il est vrai que les terrains loués régulièrement ne génèrent aucun rendement. Entre 1990 et 2020, le rendement nominal des terrains loués régulièrement s'élevait à environ 7 %, selon les calculs du WER en 2022. Environ 2 % provenaient du rendement direct (revenus locatifs) et un peu moins de 5 % du rendement indirect (augmentation de la valeur du terrain).

Bail foncier
Jusqu'à présent, cet article a porté sur les baux classiques et les baux libéraux. Cependant, plusieurs grandes sociétés d'investissement contournent complètement la législation sur les baux en se concentrant sur le bail emphytéotique. Dans ce dernier cas, l'investisseur achète la terre agricole à l'agriculteur pour un pourcentage de sa valeur, par exemple 60 % ou 70 % de la valeur marchande de la terre en pleine propriété. À l'issue du contrat, après trente ou quarante ans par exemple, l'agriculteur peut racheter la terre, souvent à un pourcentage (souvent plus élevé) de la valeur marchande alors en vigueur. Pendant la durée du contrat, l'agriculteur verse un loyer, appelé « canon », de 2 % ou 3 % du capital investi, indexé annuellement dans la plupart des cas.

Le bail emphytéotique se situe donc à mi-chemin entre la propriété et le bail. Les investisseurs le présentent souvent comme un moyen de libérer du fonds de roulement ou de financer l'expansion ou la reprise d'une exploitation agricole. Cependant, comparé au bail classique, il a un coût pour l'agriculteur. Dans le cadre de la modernisation de la législation sur le bail, il serait judicieux d'examiner également le bail emphytéotique de plus près.

Distribution
En fin de compte, le débat sur la législation sur les baux se résume à la manière dont nous souhaitons répartir les revenus générés par les terres agricoles et sur celles-ci, et à ce que nous considérons comme important en tant que société. Si le secteur agricole néerlandais doit s'étendre, comme le souhaitent certains partis politiques à La Haye, on pourrait orienter cette évolution vers des prix de location plus élevés. Cependant, il existe un risque que les investisseurs soient moins enclins à investir dans les terres agricoles, ce qui entraînerait une réduction de la superficie des terres louées. Il pourrait également s'agir d'un choix délibéré visant à ériger des barrières pour les investisseurs en quête d'argent rapide, et à maintenir autant que possible le marché des terres agricoles entre les mains du secteur agricole lui-même et des investisseurs qui s'y investissent sur le long terme et acceptent un rendement inférieur.