Le marché foncier néerlandais est de plus en plus volatil. Alors que le prix moyen continue d'augmenter, les écarts entre régions, voire entre propriétés voisines, se creusent. La valeur foncière dépend plus que jamais des conditions du sol, de l'emplacement, des forces du marché et des perspectives d'avenir.
La dernière analyse du Cadastre et de Wageningen Economic Research montre que l'écart de prix des terrains s'est considérablement creusé au cours des dix dernières années. Dans presque toutes les provinces, l'écart de prix entre les parcelles les moins chères et les plus chères s'est creusé.
La Hollande-Septentrionale et la Hollande-Méridionale se distinguent particulièrement. En Hollande-Septentrionale, le prix variait entre 67 500 € et 108 700 € par hectare sur la période 2022-2024. Quiconque souhaite investir judicieusement doit donc tenir compte non seulement du prix, mais aussi des raisons du coût d'un hectare.
Dans le Flevoland, les écarts de prix se sont considérablement accrus ces dernières années. De 2012 à 2014, les prix dans cette province étaient encore très stables, avec une différence d'à peine 9 500 €. Depuis, les prix ont non seulement fortement augmenté (de 99 000 € à 180 000 € par hectare), mais les écarts au sein de la région se sont également creusés, atteignant 30 505 € en 2022-2024.
L'herbe ou les terres arables font la différence
Une partie de cette variation provient de l'utilisation des terres. Les terres arables produisent en moyenne plus que les prairies, simplement parce que les cultures arables ont un rendement à l'hectare plus élevé. Sur les sols argileux fertiles du Noordoostpolder ou des îles de Zélande, le prix à l'hectare est donc considérablement plus élevé que sur les sols sablonneux de l'est du pays.
Selon les chercheurs, la variation moyenne à l’échelle nationale est d’environ 28 % pour les prairies et de 30 % pour les terres arables – une différence qui s’explique en grande partie par les fluctuations plus importantes dans les zones de culture arable.
Des facteurs tels que le drainage, la forme et la taille du terrain, ainsi que l'accessibilité, influencent également le prix. Un grand terrain rectangulaire bien drainé offre tout simplement un meilleur rendement qu'un terrain fragmenté avec des recoins humides.
De plus, l'emplacement par rapport à l'exploitation est important. Une parcelle de terrain à proximité de l'exploitation vaut plus cher qu'une parcelle de terrain plus éloignée. Et lorsque les terrains d'expansion sont rares, par exemple dans les zones de culture horticole intensive sous serre ou les réserves naturelles, la concurrence entre agriculteurs fait grimper les prix.
Les attentes et les politiques jouent un rôle
Le prix des terrains ne se résume pas à leur qualité physique. Les perspectives d'avenir jouent également un rôle important. Les terrains susceptibles d'être réaffectés, par exemple dans le cadre d'expansion urbaine ou de projets énergétiques, atteignent rapidement un prix spéculatif. À l'inverse, les mesures de conservation de la nature ou les mesures d'épandage d'azote peuvent en réduire la valeur.
Il en résulte d'importantes différences de prix au sein d'une même province, voire d'un même village. Dans certaines régions, des parcelles présentant une différence de prix de plus de 15 000 € par hectare sont situées à quelques kilomètres seulement. Par exemple, à Groningue et en Hollande-Septentrionale, certaines zones affichent des prix fonciers parmi les plus bas, tandis que d'autres sont plus élevés. En revanche, dans des régions comme Salland et l'Achterhoek, les différences de prix sont relativement limitées.
Que pouvez-vous en faire en tant qu’agriculteur ?
Pour les agriculteurs qui cherchent à acheter ou à vendre des terres, le message est clair : ne vous fiez pas aux moyennes nationales ou provinciales. Les chiffres nationaux donnent une idée des tendances, mais ne disent pas grand-chose sur la valeur de vos terres ou de celles de vos voisins. Il est donc important de prêter attention au type de sol et au drainage, particulièrement pour les tourbières ou les sols sableux humides.
L'emplacement et l'accessibilité sont également importants, tout comme l'accessibilité et la proximité des bâtiments commerciaux. Les acheteurs et les vendeurs doivent également tenir compte de la pression du marché local ; dans les régions où les terrains disponibles sont rares, les prix peuvent rapidement grimper en flèche. Enfin, l'évolution des politiques publiques est un facteur clé dans la tarification ; la reconversion, les réserves naturelles ou les mesures relatives à l'azote peuvent modifier considérablement la situation des prix.