Le malaise agricole s'empare-t-il du marché foncier ?

Avec la baisse significative des revenus dans le secteur agricole, le coût élevé des terres pourrait devenir un fardeau. Aux États-Unis notamment, on établit régulièrement des comparaisons avec la crise agricole des années 1980 sous Ronald Reagan. Si la situation d'alors et celle d'aujourd'hui ne sont certes pas directement comparables, certains parallèles intéressants existent, y compris pour les Pays-Bas.

Les marchés fonciers néerlandais et américain présentent naturellement de nombreuses différences. La production moyenne par hectare diffère aux Pays-Bas par rapport aux États-Unis. Outre les acteurs du secteur agricole, des personnes extérieures à ce secteur recherchent également des terres aux Pays-Bas. Néanmoins, les prix des terres ont fortement augmenté tant aux États-Unis qu'aux Pays-Bas. Il y a soixante-quinze ans, on pouvait acquérir un terrain aux Pays-Bas pour l'équivalent d'environ 800 € l'hectare, tandis qu'aux États-Unis, le prix était inférieur à 100 $ l'acre. En 2024, ce prix atteignait près de 100 000 € l'hectare aux Pays-Bas et 4 350 $ l'acre aux États-Unis.

Cependant, les prix des terres n'ont pas progressé de manière linéaire durant cette période. Après les prix relativement élevés des céréales dans les années 1970, ils ont triplé. Il convient toutefois de noter que cette période coïncidait avec la crise pétrolière, qui a fait grimper l'inflation au-dessus de 10 %. Le ralentissement de l'économie et la forte baisse des prix des produits agricoles, alors que les coûts ont diminué beaucoup moins, ont pesé sur les prix des terres.

Inflation
Les conditions économiques sont différentes de celles des autres grandes métropoles. crise agricole Dans les années 1980, nous n'avons plus d'immenses réserves de beurre et de céréales en Europe, et les taux d'intérêt sont bien inférieurs aux 10 % et plus qui étaient courants il y a une quarantaine d'années. Plusieurs experts observent des similitudes avec la situation actuelle, notamment la baisse des prix des produits agricoles, alors que le coût des intrants nécessaires aux agriculteurs a diminué beaucoup moins fortement. L'inflation élevée joue un rôle dans ce phénomène. Les coûts de main-d'œuvre, d'assurance et autres intrants sont plus ou moins liés à l'inflation, contrairement à ce qui se passe pour le blé ou le lait.

Il existe un parallèle intéressant avec les années 1980. À long terme, la terre s'est toujours révélée un investissement stable. L'astuce consiste toutefois à prévoir une marge de manœuvre budgétaire suffisante pour honorer les intérêts et les remboursements du prêt bancaire. Les taux d'intérêt sont considérablement plus bas que dans les années 1980, mais, d'un autre côté, les banques aux Pays-Bas, dans l'UE et aux États-Unis exigent des remboursements plus rapides. Les prêts hypothécaires fonciers à taux fixe ou quasi fixe, courants il y a 40 ans, n'existent plus. La ponction sur la trésorerie des agriculteurs ayant récemment financé l'agrandissement de leurs terres par un prêt bancaire est donc, d'une certaine manière, comparable.

Protection de soi
Il n'est pas prévu que les entreprises agricoles soient directement contraintes à la faillite (surtout aux Pays-Bas). Après la crise financière de 2007-08, les règles d'octroi de prêts ont été considérablement durcies. Du point de vue entrepreneurial, ces règles peuvent parfois paraître excessivement contraignantes, mais dans une telle situation, il est peut-être judicieux de protéger les entrepreneurs trop zélés contre leurs propres excès. Malgré ce durcissement, il n'est pas exclu que le nombre d'entreprises agricoles sous tutelle spéciale augmente. Il ne s'agira pas nécessairement des entreprises à forte croissance de ces dernières années.

Une évolution du marché agricole au sens large pourrait entraîner un certain ralentissement du marché foncier. Nous l'avons constaté à la fin des années 1970 et au début des années 1980, mais aussi au début de ce siècle. De 2001 à 2005, le prix moyen des terrains aux Pays-Bas a chuté de plus de 30 %. Curieusement, il a remonté aussi vite qu'il avait baissé. Il est certain que la baisse des prix fonciers n'est pas inévitable. Bien sûr, d'autres facteurs influent sur le marché foncier, tels que le développement du logement, des zones d'activités et des réserves naturelles. Mais il n'est pas non plus certain que les prix fonciers continueront d'augmenter fortement (comme ce fut le cas ces vingt dernières années).