La question de la révision de la loi sur la location fait débat depuis des années. Après la proposition de nouvelle loi début juillet, une consultation publique en ligne a été lancée mi-décembre. Cette nouvelle loi modifie les contrats de location existants et en introduit un nouveau : le bail durable. Propriétaires et locataires devraient ainsi bénéficier d'une plus grande liberté.
La loi sur le bail est un sujet de longue date qui a déjà impliqué de nombreux acteurs. Début juillet, le secrétaire d'État de la LVVN, M. Rummenie, a finalement publié une « Lettre de décision relative à la révision du bail ». La consultation en ligne, ouverte depuis mi-décembre, permet à chacun de donner son avis sur le projet de loi. Cette consultation est ouverte jusqu'au 9 février 2026.
Accords à long terme
La nouvelle loi sur le bail est guidée par une vision à long terme. Les contrats devront être conclus pour une durée plus longue, avec des avantages tant pour le bailleur que pour le locataire, et les obligations extra-légales seront encadrées par un cadre réglementaire précis. Voici, en résumé, l'essentiel du projet de loi.
Principaux points de la nouvelle loi sur la location :
La loi actuelle sur le bail (depuis 2007) reconnaît deux formes de bail courantes, outre le bail de culture et le bail de nature : le bail ordinaire et le bail libéralisé. Un bail ordinaire a une durée de 6 ou 12 ans, renouvelable automatiquement. En cas d’acquisition de l’exploitation du locataire, les droits de bail sont transférés au repreneur. Un bail libéralisé, d’une durée de 1 à 6 ans, offre une plus grande flexibilité en matière de réglementation et de prix. La nouvelle loi introduit une troisième forme : le bail durable à long terme.
exigences en matière de durabilité
Le nouveau bail a une durée minimale de 24 ans et son prix est librement fixé. Cependant, le contrat de bail est examiné par le cadastre. La différence avec un bail classique réside dans la possibilité d'imposer des obligations légales supplémentaires. Citons, par exemple, l'interdiction d'utiliser du glyphosate, l'obligation de cultiver des cultures en dormance ou l'exigence de la certification SKAL. Dans les faits, les bailleurs tentent de plus en plus d'imposer de telles obligations, mais les locataires les jugent rapidement excessives. Une « liste positive » recensant toutes ces options sera prochainement établie. L'idée est que si une ou plusieurs options sont choisies, une réduction du prix du bail sera appliquée. Cette réduction dépendra de la perte de rendement subie par le locataire. Il sera également possible d'intégrer des obligations supplémentaires aux contrats existants.
Le bail libéralisé sera transformé en bail de courte durée, dont la durée maximale sera doublée pour atteindre 12 ans. Ce contrat est également cessible, mais les locataires seront soumis à une évaluation. Ce type de bail peut s'appliquer aussi bien aux terrains qu'aux bâtiments et a une durée minimale d'un an. Actuellement, les baux libéralisés sont souvent attribués par appel d'offres public. Ce système sera remplacé par une tarification libre avec évaluation du prix du bail, le prix maximum étant fixé par le gouvernement. La structure exacte de ce système de tarification n'est pas encore définie. « Nous savons toutefois qu'il s'agira d'un système progressif », a déclaré Annelou Olde Beverborg, spécialiste des baux chez Countus, lors d'une session consacrée aux baux au Congrès agroalimentaire de Countus. « Plus la durée du bail est longue, plus le loyer est élevé. Un bailleur bénéficiera donc du prix le plus bas pour les locations de courte durée. Cela encourage les accords de longue durée. »
Indexation du prix de location régulier
Les baux commerciaux classiques utilisent actuellement des barèmes de prix régionaux. « Ces barèmes sont révisés tous les cinq ans sur la base de données financières fournies par des sociétés d'évaluation », explique Olde Beverborg. « Avec le nouveau contrat de bail classique, la révision du prix du bail ne sera plus nécessaire. Le bailleur et le locataire fixeront conjointement le prix du bail, indexé. La structure exacte de cette indexation reste à définir. » Il convient toutefois de noter que les systèmes d'indexation et de révision des baux de courte durée sont deux systèmes distincts, développés indépendamment. Les barèmes de bail actuels ne tiennent pas compte du type de sol et accusent toujours un an de retard. Le nouveau système devrait mieux refléter la pratique réelle.
Les propriétaires aspirent depuis longtemps à plus de liberté. La prochaine loi répondra à cette demande en ne renouvelant pas automatiquement un bail lors d'une acquisition d'entreprise ou à l'âge légal de la retraite. Olde Beverborg explique : « Un test de viabilité commerciale sera alors effectué. Le locataire devra soumettre un plan d'affaires, démontrer un investissement actif dans son entreprise et expliquer le rôle d'une éventuelle activité secondaire. Aucune taille minimale d'entreprise n'est requise. Ce test s'applique également en cas de fermeture partielle de l'activité. » Ces mesures visent à réduire les baux informels, où le locataire continue de louer le terrain mais le sous-loue à titre privé.
Obstacles fiscaux
Un obstacle fiscal important persiste pour les baux combinés à l'exonération agricole et au régime de reprise d'exploitation (RRE). En cas de bail de longue durée sans rotation des cultures, l'exonération agricole expire. Lors de la vente ou du transfert du terrain, la plus-value réalisée est alors imposée. Depuis 2024, le RRE ne s'applique plus aux contrats de location, à l'exception des baux agricoles (d'une ou deux années, avec rotation des cultures obligatoire). En pratique, cela pose régulièrement problème et pourrait nuire à ces options fiscales à l'avenir. Un exemple concret : un exploitant agricole souhaite réduire son activité et louer une partie de ses terres à un jeune agriculteur de la région. Outre les pommes de terre et les oignons, il cultive également des cultures périscolaires. Le bailleur devra alors régulariser sa situation fiscale auprès de l'administration fiscale.
Olde Beverborg informe les bailleurs de la possibilité de faire valoir leurs droits sur le bail. « En pratique, nous constatons régulièrement ce type de situation. » Cela se produit, par exemple, lorsqu'un bailleur souhaite vendre le terrain et que le locataire revendique un droit de préemption. Ce droit n'est pas toujours clairement stipulé dans le bail. Même en présence d'une déclaration d'affectation des sols assortie d'une date d'expiration, le locataire peut toujours faire valoir ses droits sur le terrain.
Liberté et long terme
En résumé, le projet de loi sur la location immobilière propose des solutions partielles qui concilient locataires et propriétaires. Il encourage les baux de longue durée, une pratique préconisée par l'Association néerlandaise de recherche judiciaire et sociale (NAJK). Par ailleurs, il offre au propriétaire une plus grande latitude, notamment en matière de fixation du loyer et de détermination de la date de son départ à la retraite. Le texte définitif est attendu au troisième trimestre 2026. Si tout se déroule comme prévu, la nouvelle loi entrera en vigueur en 2028.