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La valeur de l’immobilier agricole est sous pression.
Chacun recevra bientôt la décision WOZ de sa commune. Ce n’est pas une nouveauté que la valeur de l’immobilier dans les zones rurales soit sous pression depuis des années. Divers articles et études l’ont démontré de manière convaincante et les expériences des agents immobiliers et des évaluateurs confirment cette tendance. L'arrêt des entrepreneurs, l'exode des zones rurales proches des petites zones résidentielles et, en relation avec cela, la poursuite de la croissance urbaine ; Tous ces facteurs garantissent que l’offre de biens immobiliers agricoles est importante.
En outre, les propriétaires de la plupart des sites sont de plus en plus confrontés à des coûts élevés de démolition et de désamiantage. Alterra l’a présenté clairement. Malheureusement, les courtiers/évaluateurs doivent confirmer cette image. Cela incite naturellement les acheteurs potentiels à se méfier des emplacements vacants. Et puis je m’exprime avec beaucoup de prudence. Dans mon domaine de travail, je constate que la valeur marchande des biens immobiliers diminue régulièrement. Au cours des quatre dernières années, la valeur a diminué de 30 à 40 %. Dans certains endroits, la baisse est encore plus importante.
Chaque année, la commune détermine la valeur WOZ des biens immobiliers. La décision de 2017 est basée sur le niveau des prix au 1er janvier 2016, date d'évaluation. La décision annuelle du WOZ concerne divers impôts, tels que l'impôt sur le revenu, l'impôt foncier, le prélèvement des eaux et les droits de donation et de succession. La valeur WOZ est également utilisée pour l'amortissement des bâtiments. Un entrepreneur peut amortir les bâtiments commerciaux (qui sont à son usage personnel) jusqu'à 50 % de la valeur WOZ. Plus la valeur est faible, plus l’amortissement peut être important/longtemps.
Mais la décision est-elle correcte ? Quelques exemples : la subdivision des valeurs d'expertise en sous-sol et immeubles peut entraîner des différences fiscales. En outre, les terres agricoles exploitées commercialement ne devraient pas être valorisées dans la décision WOZ. L'« exonération des terres cultivées » s'applique à cela. Il est sage d’y prêter attention, surtout en cas de grève progressive dans le secteur agricole. Tant qu'il existe des comptes fiscaux sur l'entreprise, l'entrepreneur peut démontrer que les terres agricoles sont toujours utilisées. Il y a aussi l’exemption relative aux équipements, qui inclut par exemple les robots de traite et les épurateurs d’air. Ceux-ci ne peuvent pas être inclus dans l’assiette fiscale.
Guides nationaux d'évaluation
Trop souvent, les décisions sont prises avec l'indexation depuis le bureau, avec Streetview et Google Maps. Une visite sur place ? Des inspections intérieures ? Souvent malheureusement non ! Diverses décisions judiciaires (notamment celles du tribunal de district du Brabant oriental du 14 mai 2014 et de la cour d'appel de Bois-le-Duc du 18 juin 2014) montrent que les guides d'évaluation nationaux ne sont pas adaptés à l'évolution du marché agricole et ne tiennent pas suffisamment compte des circonstances locales et/ou des autorisations. L'instrument est beaucoup trop grossier pour déterminer une valeur WOZ précise. Chaque entreprise agricole est unique, avec une ferme agricole sur le chantier avec des restrictions dues à l'aménagement du territoire. Le siège de l'entreprise est inextricablement lié aux bâtiments de l'entreprise et représente une faible valeur.
Une évaluation experte de la décision WOZ peut permettre d'économiser beaucoup d'argent. La décision est souvent envoyée au comptable, mais un comptable - aussi expert soit-il - n'est pas un évaluateur et n'est donc pas le conseiller dont l'agriculteur a besoin.
L'évaluateur VBO l'est. Il a constitué une vaste base de données et possède des connaissances spécialisées. Il n'a donc pas besoin d'un guide d'évaluation. En tant que section VBO immobilier agricole, nous visons l'expertise dans le domaine ; pas pour l'automatisation et l'indexation. Avec cette attitude, nous fournissons à nos clients d’excellents services depuis des années !
JCM van Gestel RT RMT REV
membre du conseil d'administration de la section Immobilier Agricole
