Le prix de la location d'un terrain aux Pays-Bas appartient à la Roumanie

Environ 8 pour cent des terres agricoles de Roumanie appartiennent à des étrangers. Les Pays-Bas sont l'un des plus gros investisseurs. Frisian Investors investit dans le foncier depuis 2008 et y voit de grandes opportunités. « Aux Pays-Bas, il faut une trentaine d'années à un agriculteur avant de pouvoir rembourser son prêt sur la terre qu'il a achetée. En Roumanie, après quelques années, c'est fini", déclare Minne Lettinga, associée.

Après huit années de pionnier en Roumanie, le groupe Frizon s'est considérablement développé. Avec ses propres bureaux, deux entreprises agricoles totalisant 3.700 XNUMX hectares, une agence immobilière et un bureau de subventions et bien sûr le fonds Frisian Investors avec lequel tout a commencé.

Comment vont les affaires ?
« Le fonds du tour de capital numéro 4 est désormais plein ; Cela signifie qu'aucun investissement supplémentaire ne peut être réalisé dans ce tour de table de près de 2,5 millions d'euros. Il y aura un prochain tour cette année, d'une valeur probablement d'un million d'euros. Le fonds compte 1 2.150 hectares loués à des agriculteurs roumains et à quelques sociétés néerlandaises affiliées. J'attends encore beaucoup de nos activités. Jusqu'à récemment, il n'était pas courant en Roumanie d'obtenir une hypothèque en tant que partie étrangère. À cette époque, le cadastre n’avait généralement pas ses affaires en ordre et les banques n’osaient pas non plus le faire. Mais désormais, nous pouvons également obtenir des prêts hypothécaires auprès de nos entreprises nous-mêmes et à des taux d'intérêt raisonnables.

Cependant, le gouvernement roumain n'est pas toujours favorable aux achats de terres auprès des étrangers. Que remarquez-vous à ce sujet ?
«Il est actuellement un peu plus difficile pour les étrangers d'acquérir des terres. À court terme, cela pourrait conduire à une stagnation des prix. Si le gouvernement impose des difficultés ou des restrictions aux étrangers, l’offre de capitaux étrangers sera moindre. Ce sont les agriculteurs eux-mêmes qui déterminent en fin de compte la valeur de la terre et les étrangers apportent de l'argent. Cet argent est dépensé en Roumanie, ce qui stimule le développement. Un rendement plus élevé, plus de chiffre d'affaires, plus de transports, etc. Si l'on pense à l'échelle nationale, cela pourrait jouer contre la Roumanie.

Rabobank a été discréditée fin 2015 en raison du vol de terres agricoles. N'est-ce pas un risque ?
« Après la chute du dictateur Ceausescu en 1989, les terres ont été restituées aux familles, leur donnant ainsi le droit de posséder des biens. Ces familles auraient dû aller chez le notaire pour légaliser leur acte, mais à cause des coûts, la majorité ne l'a pas fait. Sans inscription au registre foncier, l'histoire ne peut pas toujours être retracée. Lors de l'achat, tout doit encore être légalisé par les propriétaires d'origine. Ensuite, il faut parfois avoir affaire à des héritiers qu'il faut retrouver, établir des procurations, aller chez le notaire pour obtenir le titre, puis au cadastre... C'est très complexe et cela prend parfois des années.

«Il n'est pas très étrange qu'un certain nombre de transactions n'aient pas été conclues de bonne foi par les acheteurs précédents. Si un journaliste découvre cela, la dernière partie sera vue sous un mauvais jour, alors que cela est arrivé aux acheteurs précédents lors du processus précédent. Rabofarm possède environ 35.000 XNUMX hectares de terres en Roumanie, avec de si grandes quantités qu'il pourrait y avoir une opportunité.

Comment éviter de tels problèmes ?
« Pour éviter des soupçons comme ceux concernant Rabofarm, nous essayons de travailler légalement et proprement. À cette fin, nous avons fondé en 2011 notre propre agence, qui s'occupe pour nous de l'achat et de l'enregistrement des titres. Nous disposons désormais également de notre propre agence immobilière et nous intervenons auprès des gestionnaires locaux pour les Néerlandais souhaitant acheter un terrain en Roumanie. Nous gérons également notre propre bureau de subventions pour profiter des énormes opportunités disponibles en matière de subventions en provenance d'Europe. Tout doit être soigné et bien documenté. J'estime que la Roumanie n'utilise même pas 30 à 40 pour cent des possibilités.»

En 2015, le prix des terrains a augmenté d’environ 10 pour cent et a continué de croître en 2016. Quel est le niveau actuel et dans quelle direction va-t-il ?
« Du côté hongrois, les prix des terrains sont plus élevés que du côté moldave, où l'enregistrement au cadastre est traditionnellement moins régulier. Il n’en reste pas moins que d’énormes progrès peuvent être réalisés dans ce pays où les prix des terrains oscillent entre 4.000 6.000 et 60.000 10 euros. A Groningue, un hectare coûte 2.700 30 euros et on obtient un rendement de XNUMX tonnes de blé. Cela rapporte XNUMX XNUMX euros par hectare. En tant qu'agriculteur, il faut XNUMX ans de travail pour rembourser son prêt.

« En Roumanie, vous payez 5.000 5 euros l'hectare, vous récoltez 3 tonnes et vous récupérez l'investissement en quelques années. Surtout parce que nous augmentons notre rendement. Nous avons commencé avec 7 tonnes par hectare, nous sommes désormais à 12 tonnes et si les systèmes d'irrigation fonctionnent, nous évoluons vers 15 à XNUMX tonnes de maïs grain.
Grâce au climat continental, le maïs, le tournesol, le soja et les pois produisent de bons rendements. Le terroir que nous cultivons, près de Bordeaux (Fr.), est de très bonne qualité. Si l'on pouvait irriguer ici, le prix du terrain pourrait monter entre 15.000 18.000 et 10.000 12.000 euros. Toujours facile à financer et à payer. Selon les grands instituts roumains, les terres les plus difficiles à irriguer rapporteront finalement entre XNUMX XNUMX et XNUMX XNUMX euros. Les prix des terrains devraient doubler au cours des cinq prochaines années, mais cela dépend du prix des matières premières.

Qu’est-ce qui peut donner un coup de pouce à l’agriculture roumaine ?
« À l'époque de Ceausescu, l'irrigation existait, mais après la chute du communisme, tout est tombé en ruine et a été volé. Il est désormais possible de réaliser des travaux de réparation avec des subventions élevées et une contribution substantielle peut être perçue pour la construction d'un pivot. Avec un tel système d’irrigation contrôlé, les rendements du maïs-grain augmentent jusqu’à 15 tonnes. Avec des prix de 150 ou 160 euros la tonne, vous obtenez un résultat d'exploitation fantastique. Le fait est qu’il faut d’abord avoir l’argent pour pouvoir démarrer. C'est un gros problème en Roumanie.

Comment mobiliser cet investissement initial ?
« En Roumanie, vous commencez avec votre propre argent ou avec celui d'un investisseur. Si vous pouvez prouver que vous êtes un bon entrepreneur, vous allez à la banque. Une autre solution est le crédit fournisseur ; Des grands noms comme Cargill sont parfois disposés à financer les étrangers à hauteur de 10 à 12 pour cent. En tant qu'entreprise, nous avons désormais atteint le point où nous pouvons nous adresser à la banque. Et ce qui est formidable, c'est qu'il y a entre 20 et 25 banques en Roumanie. Cela conduit à une concurrence mutuelle, car les banques veulent attirer les entreprises ayant de bons résultats. Les ING italiennes, autrichiennes, grecques, écossaises et néerlandaises ; ils veulent tous générer des parts de marché. Aux Pays-Bas, on peut faire vite, mais ici, nous pouvons faire nos courses.

La situation de la Roumanie est-elle comparable à celle de la Pologne, par exemple, il y a 15 ans ?
'Certainement. Depuis, la Pologne a fait de grands progrès. Ils ont acquis une part de marché importante dans le secteur fruitier, la culture de pommes de terre connaît une forte croissance, le secteur de la volaille a été stimulé et, dans un avenir proche, des entreprises d'abattage et de transformation verront également le jour. Je prédis que cela se produira également en Roumanie. La qualité augmentera, tandis que le prix de revient restera bas dans les années à venir.

Quelle importance la Roumanie prendra-t-elle dans l’agriculture ? À quoi d’autre pouvons-nous nous attendre ?
« Ce sera une immense nation agricole offrant de bonnes opportunités aux jeunes. À l’échelle de l’agriculture roumaine, vous pouvez utiliser de manière optimale les techniques agricoles intelligentes et répartir les investissements. Il n’y a pas de problème de fumier ici ; il y a effectivement une pénurie de phosphate. Tout le monde est d'humeur. Les machines agricoles flambant neuves se vendent comme des petits pains chauds. On sent tout ce que le pays est à la veille d'une nouvelle ère. La monnaie roumaine est très stable, les parkings des quincailleries sont toujours pleins car tout le monde rénove, les routes sont de plus en plus fréquentées, les rues sont pavées et le réseau de fibre optique le plus rapide se trouve ici.

«En outre, la Roumanie n'a commencé à emprunter de l'argent à l'échelle mondiale qu'en 1990 ; En conséquence, ils ont la dette nationale la plus faible de tous les pays de l’UE. Toutes les réserves nationales sont également toujours présentes, car les communistes n'ont rien fait avec le gaz naturel, les métaux et le pétrole disponibles. La jeune génération, en particulier, souhaite aller de l’avant. C'est très inspirant. Aux Pays-Bas, les prix sont si élevés qu’il n’y a pratiquement aucun retour à tirer. Une banque roumaine cofinance jusqu'à 70 pour cent à un taux d'intérêt de 3,5 pour cent. Lorsque vous louez aux Pays-Bas, vous possédez un terrain ici. Un joli modèle économique.

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