Les prix des loyers sous pression
Un agriculteur américain ne veut pas travailler à perte
Les prix des terrains baissent lorsque les prix des produits sont sous pression ; Aux États-Unis, cela devient peu à peu une réalité. Après plusieurs années de faibles marges, les prix des loyers commencent à bouger. Les agents immobiliers du Haut-Midwest le remarquent.
Selon plusieurs agents immobiliers, les prix de location et de location des terres arables sont sous pression Semaine agricole. Il n’est pas possible de répondre sans équivoque à la question de savoir quel sera le montant de la réduction. Cela varie selon l'état, la région et/ou même la municipalité. "Cependant, une chose est sûre : les prix n'augmenteront pas", déclare Andrew Swenson, de l'Université d'État du Dakota du Nord.
Situation porteuse de prix
Les prix des loyers et des baux sont également restés inchangés en 2017. Selon les États, les prix ont chuté de 2,5 % à 4,5 % dans le Haut-Midwest, selon les données du département américain de l'Agriculture, USDA. Cette zone couvre les États du Minnesota, du Wisconsin et certaines parties du Michigan, du Dakota du Nord et du Sud, de l'Illinois et de l'Iowa. Aucun chiffre n'est encore mentionné pour 2018, car tous les accords n'ont pas encore été conclus.
En raison des grandes différences saisonnières selon les États et les régions, les prix de location varient également considérablement. Par exemple, il faisait très sec dans le Dakota du Nord et du Sud, ce qui signifie que les agriculteurs ont peu de réserves. Les cultures cultivées sont également un facteur important. Cela s'applique également aux différents taux d'imposition par commune.
Des prix collants
Une grande partie des terres agricoles est louée pour une durée de 3 à 4 ans. Les contrats qui ont pris fin cette année ont diminué proportionnellement plus qu'un contrat d'un ou deux ans. Les Américains parlent de « taux collants ». Les taux restent bloqués et ne bougent que plus tard. Surtout maintenant que les propriétaires fonciers font pression pour des accords pluriannuels. Cela ralentit l’effet des prix des cultures.
Lorsque les céréales et le soja rapportaient beaucoup d’argent, les loyers augmentaient relativement lentement et maintenant ils baissent à nouveau lentement. Le retard est en partie dû au prix du terrain, qui constitue un tampon. Il existe d'autres corsaires sur la côte lorsque les terres peuvent également être utilisées à des fins industrielles ou autres. Par ailleurs, le secteur reste positif quant à son avenir.
Méthode de location alternative
Les « loyers en espèces », dans lesquels le locataire paie au propriétaire un loyer annuel ou un loyer en dollars, sont les plus courants dans cette partie du Midwest. Une alternative est le partage des récoltes, où le propriétaire foncier reçoit une part du rendement de la récolte. Dans les bonnes années, le prix est élevé, tandis que dans les mauvaises années, c'est l'inverse. Cette ancienne méthode est tombée en désuétude car il est difficile de déterminer le niveau de paiement correct. Une forme intermédiaire est le loyer flexible, où la rente en espèces et la part des cultures sont mélangées. Un montant de loyer fixe constitue la base, qui est complétée par une partie du rendement des cultures.
Les propriétaires fonciers qui ne connaissent pas eux-mêmes le secteur s’y intéressent peu. Les agriculteurs qui calculent avec 3 décimales préfèrent également ne pas choisir une forme aussi vague. Ils veulent savoir à l’avance où ils en sont et quel est leur coût. Les experts s'attendent à ce que les négociations entre le locataire et le propriétaire soient difficiles. Les agriculteurs aimeraient voir les prix baisser, tandis que le propriétaire essaie de limiter ses pertes.
Niels van der Boom
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