Interview Paul Kindt
Quel est exactement le problème avec la politique de location ?
La Fédération de la propriété foncière privée (FPG) a informé la ministre Carola Schouten (Agriculture, Nature et Qualité alimentaire) de son mécontentement face aux normes réduites des baux. Selon eux, ces normes, combinées à la pression fiscale, conduisent à la faillite de la politique actuelle de crédit-bail. C'est l'heure des explications de la part de Paul Kindt, membre du conseil d'administration du FPG.
Kindt estime qu'un changement de politique est nécessaire. Le point de départ de cette politique devrait être que les propriétaires et les locataires soient en mesure de conclure leurs propres accords, de manière à satisfaire les deux parties.
La FPG a clairement exprimé son mécontentement face aux nouvelles normes de location, pourquoi ?
"Notre critique doit être placée dans le mécontentement général des bailleurs. En raison de nombreuses conditions juridiques restrictives, les baux réguliers sont sous pression depuis des années. Le droit de continuation (également appelé droit d'extension), le droit de préemption, le droit de substitution et le critère du prix de location font que les bailleurs considèrent la forme habituelle du bail actuelle comme peu attrayante. Les bailleurs manquent également de liberté de mouvement pour fixer les conditions en matière de biodiversité et de fertilité des sols. »
"La cause directe du mécontentement est la forte baisse des normes de location (la deuxième année consécutive) et la combinaison avec une augmentation de la pression fiscale. Ces normes de location réduites montrent clairement que (également pour des raisons financières) le système de location actuel est complètement dépassé. Tout comme l'année dernière, les baisses sont encore cette année significatives (jusqu'à moins 44 %). Un rendement raisonnable pour le bailleur disparaît de plus en plus avec les baux réguliers. Nous avons cela en tête calculs réalisées et ils montrent douloureusement clairement qu'il y a maintenant un retour négatif.
Les agriculteurs sont généralement satisfaits du faible loyer et, dans certains cas, cette réduction était désespérément nécessaire. Qu’en pense le FPG ?
"Le locataire et le bailleur ont désespérément besoin l'un de l'autre, mais nous constatons désormais qu'un rendement raisonnable pour le bailleur disparaît. Ce n'est pas une situation durable, même pour le locataire. Ce n'est pas sans raison que le ministre Schouten a souligné qu'un bailleur (lors de la conclusion d'un bail à long terme) souhaite obtenir un rendement correspondant."
L’un des problèmes est le fardeau fiscal élevé. L’impôt sur les plus-values va augmenter à plus de 5 %, qu’est-ce que cela signifie exactement ?
"Depuis 2017, le fisc base l'impôt sur les plus-values sur une déclaration fictive. À partir de l'année fiscale 2017, le fisc suppose un rendement de 5,39% pour tous les actifs. Ce rendement fixe n'est pas lié au rendement réel, qui "
Un autre problème est que la valorisation des terrains loués, avec un bail à durée indéterminée, est augmentée de 50% à 60% de la valeur standard des terrains non loués. Qu’en pense le FPG ?
"La valeur du terrain loué est inférieure à celle des terrains libres. Lors de la conclusion d'un bail régulier, une dépréciation a lieu. Cela a été traduit par le fisc dans ce qu'on appelle la valeur standard. Le fisc souhaite ajuster cette valeur. de 50% à 60% de la valeur gratuite. Nous avons réussi à inverser cette tendance l'année dernière, mais il est prévu que l'administration fiscale proposera à nouveau cette proposition. Nous sommes fortement en désaccord avec cela et pointons du doigt des chiffres sous-jacents qui ne justifient pas une telle proposition. "
L'impôt sur les plus-values, la valeur standard et les normes de loyer plus faibles peuvent conduire à un rendement négatif. Dans quelle mesure ce rendement est-il négatif pour le bailleur ?
"A notre avis, aucun bailleur ne doit accepter un rendement négatif. Nous avons calculé que la perte (avec les normes actuelles des baux) dans la zone d'élevage du Sud peut s'élever à un minimum de 5 € par hectare dans la deuxième tranche de la case 3, pour une perte de 101 € par hectare dans la troisième tranche."
Après les vacances d'été, Schouten souhaite informer la Chambre d'une révision du système de location. Que souhaitez-vous inclure dans ce nouveau système de location ?
"Pour nous, la forme de bail idéale, la forme de bail dans laquelle le locataire et le bailleur concluent leurs propres accords, est telle que les deux parties sont satisfaites. Les nouvelles formes de bail proposées par Spelderholt sont certainement adaptées à cela et ont l'approbation de diverses parties. . Nous espérons également le soutien du NAJK et de l'Association des locataires fonciers et des utilisateurs de leurs propres terres (BLHB).
Dans le cadre de ce nouveau système, le bail régulier disparaîtra. Vous êtes positif à ce sujet, car avec cette forme, l'influence sur le terrain est perdue. Traditionnellement, la location à long terme était également possible, pourquoi cela doit-il changer maintenant ?
"Les bailleurs ont également besoin de contrats à long terme. Afin de maintenir les baux à long terme, nous pensons qu'il est temps que les propositions de Spelderholt (pour des formes alternatives de location à long terme) soient transformées en législation. Cela comprend, entre autres, un nouvelle forme, le bail de carrière. Il s'agit d'une alternative au bail régulier actuel, qui n'est plus d'actualité et pour lequel peu ou pas de contrats de bail réguliers sont conclus.
"Contrairement à la superficie décroissante du bail ordinaire, la superficie du bail libéralisé et du bail à long terme est en croissance. Les bailleurs souhaitent conclure des accords pour une longue période. Cela répond également aux besoins du locataire, qui souhaite certitude quant à ses droits d'utilisation des terres. Il peut alors faire des affaires et investir dans l'avenir de l'entreprise. Dans une relation de location à long terme, il existe un intérêt et un avenir partagés.
« La diminution des accords à long terme contraste fortement avec les besoins croissants de financement attendus du secteur agricole. En outre, cette diminution va à l'encontre du renforcement souhaité de l'agriculture fondée sur la terre et des opportunités de transferts d'entreprises sains. absolument nécessaire."
Que pense le FPG de la hausse des prix des terrains par rapport au prix du bail ?
"La hausse des prix des terrains entraîne des impôts plus élevés pour le bailleur. En soi, la hausse des prix des terrains n'est pas pertinente pour les bailleurs, y compris les propriétaires fonciers, car la vente n'est généralement pas l'objectif. Il y a un engagement à long terme, avec l'ambition de maintenir la propriété louée sera transmise à la génération suivante.
Se pourrait-il qu’à terme on se retrouve dans une situation avec des prix inabordables et que l’agriculteur soit alors employé par des propriétaires fonciers ?
"Nous considérons le crédit-bail comme une forme de financement, au même titre qu'un prêt bancaire. Nous devons tous chérir cette alternative, surtout maintenant que les banques rendent de plus en plus difficile le financement des terres. Bien entendu, un agriculteur préférera travailler avec son posséder des terres, mais il peut également être nécessaire d'impliquer davantage de terres dans la production de l'entreprise, sans avoir besoin de capitaux propres.
Une enquête est en cours par le LEI à propos de Spelderholt. Quel est le progrès ?
"Un certain nombre d'aspects de l'accord font actuellement l'objet d'une enquête au nom du ministre. Le FPG a insisté pour que cela soit fait d'urgence. Dès que ces résultats seront disponibles, le FPG sera heureux de travailler ensemble. avec les autres signataires de l'accord, entamer des discussions avec le ministre.
Anne-Jan Doorn
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