Les investisseurs se désintéressent du foncier

Jusqu’en 2007, Wall Street et les autres marchés boursiers représentaient un énorme attrait pour les investisseurs. Pour répartir les risques au sein d’un portefeuille, ils cherchaient refuge dans les obligations, l’or, l’argent, les matières premières et l’immobilier commercial. Les terres agricoles étaient ennuyeuses et intéressantes pour les agriculteurs selon de nombreux investisseurs.

La crise bancaire a bouleversé les marchés financiers. La valeur des actions a chuté et les indices boursiers ont chuté de plusieurs dizaines de pour cent. Pour stimuler l’économie, les banques centrales ont notamment abaissé les taux d’intérêt. Au cours des vingt années précédant 2007, le rendement annuel moyen des obligations d’État américaines à un, cinq et dix ans était respectivement de 7,0 %, 7,9 % et 8,2 %. En 2008, ce rendement est tombé à 1,8 %, 2,8 % et 3,7 %, avec la perspective que les taux d'intérêt n'augmenteront pas rapidement dans les années à venir. Les obligations constituent traditionnellement une valeur refuge pour les investisseurs lorsque les marchés boursiers sont difficiles. En quête de rendements sûrs, les investisseurs ont découvert les terres agricoles. Le secteur agricole est resté relativement épargné et les prix des terres ont augmenté.

Bosses
Entre 2010 et 2012, plusieurs fonds spécialisés dans les terres agricoles ont été créés en Amérique. Le foncier est et reste un marché difficile à appréhender pour les investisseurs. Contrairement aux actions ou aux obligations, il n’existe pas de bourse centrale, il existe de grandes différences dans la valeur des parcelles et les échanges sont relativement limités. Aux États-Unis, tout comme aux Pays-Bas, la mobilité terrestre est inférieure à 2 %. Il n'est donc pas possible de s'y lancer rapidement et une certaine connaissance du secteur agricole est nécessaire pour pouvoir valoriser les terres.

Les fonds fonciers américains ont affiché des rendements stables au cours des quinze dernières années. Selon l'indice des terres agricoles du Conseil national des fiduciaires d'investissement immobilier, le rendement annuel moyen de 2008 à 2023 était de 9,9 %. On pourrait penser que ce serait une bonne position de départ pour que les fonds puissent continuer à augmenter. Or, selon le livre blanc, ce n’est pas le cas. En effet, certains fonds liquident leurs positions et ne souhaitent pas réinvestir. La hausse des taux d’intérêt pour lutter contre l’inflation rend difficile et coûteuse la mobilisation de capitaux. Avec la hausse des taux d’intérêt, les rendements obligataires augmentent également. C’est précisément le manque de rendement des obligations qui a poussé les investisseurs à investir dans la terre.

Crise agricole
Il a été démontré par le passé que les prix des terrains peuvent également baisser. Les années 750 ont été une période de forte inflation mais aussi une époque de gloire pour les agriculteurs américains. Le point culminant a peut-être été l’accord céréalier de 1972 millions de dollars que le président Nixon de l’époque a conclu avec Brejnev, le dirigeant de l’Union soviétique. Après l’échec des réformes agricoles de Khrouchtchev et une période de sécheresse, Brejnev s’est tourné vers les États-Unis pour nourrir la population de l’URSS. Les prix des céréales aux États-Unis ont augmenté et, par conséquent, les prix des terres ont également augmenté. En 440, les terres de l'Iowa coûtaient en moyenne 2.124 $ l'acre. Ce montant s'est élevé à 1981 822 dollars l'acre en 1987. Quelques années plus tard, l'Union soviétique a envahi l'Afghanistan et Carter a introduit un ensemble de sanctions incluant des céréales. Les conséquences furent désastreuses pour l’agriculture américaine, affectant finalement le prix des terres. Ce montant est tombé à une moyenne de XNUMX dollars par arc en XNUMX.