Le locataire investit, mais qui en profite ?

Les locataires et les bailleurs ont un intérêt commun dans un système de bail bénéfique pour l'agriculteur, le sol et la biodiversité. Cela signifie également que lorsque les intérêts diffèrent, ils doivent être pris en compte de manière équitable et factuelle. C'est pourquoi je suis surpris par le récent jugement provisoire de la chambre des baux du tribunal sur les droits sur le phosphate.

La salle des locataires du tribunal l'éperon à savoir que les investissements du bailleur doivent clairement être pris en compte. Cependant, je doute, pour trois raisons, que ce jugement provisoire constitue une appréciation juste et factuelle.

Investissements mutuels
Il faut tout d’abord s’intéresser à la répartition mutuelle des investissements entre locataire et bailleur. Lors de la conclusion du contrat de location, le locataire et le bailleur conviennent que le locataire doit utiliser la ferme ou le terrain en bon agriculteur. Et cette bonne utilisation signifie bientôt investir dans les terrains et les bâtiments. Cela concerne la maintenance, mais aussi l’innovation ou l’amélioration.

Selon la méthode du coût des facteurs, également connue sous le nom de « Méthode Tolner », le rapport entre les efforts et les investissements du locataire et du bailleur est en moyenne le suivant : le locataire supporte 75 à 80 %, le bailleur 20 à 25 %. . Je trouve donc très étrange que la clé de répartition 50/50 soit utilisée lors de l'octroi des droits de phosphate au bailleur.

Après tout, les investissements du bailleur sont également récompensés par le loyer annuel. Dans les cas où le locataire a investi lui-même dans le quota laitier, les droits de phosphate doivent dans tous les cas être attribués au locataire. À mon avis, c’est juste.

Exigence de retour
Il se passe également quelque chose d’étrange en ce qui concerne l’exigence de rendement, en relation avec l’augmentation et la diminution de la valeur des terres. Les bailleurs ont introduit l’exigence de rendement de 2 % au siècle dernier. À l’époque, ces 2 % provenaient du rendement des obligations du gouvernement néerlandais moins le rendement de l’augmentation de la valeur des terres agricoles. A titre d'exemple : vers 2000, le rendement des obligations d'État était de 5,3 % et l'augmentation à long terme de la valeur des terres agricoles était de 3,1 %. Le loyer doit alors raisonnablement être de 2,2% de la valeur de libre circulation.

En 2019, le monde est différent. Le rendement des obligations d'État néerlandaises est d'environ 0 %. Si l'on déduit la plus-value à long terme, le loyer devrait raisonnablement être de -3,1% de la valeur de libre circulation. Et cela sans compter les « revenus accessoires » provenant des droits attribués au bailleur. C'est un élément à prendre en compte, d'autant plus que divers bailleurs affirment que leurs actifs perdront de la valeur s'ils ne se voient pas attribuer de droits sur le phosphate.

Droit de construction indépendant
Ok sur la superficie de la maison le droit à l'amélioration le monde est différent aujourd’hui. Depuis 2013, la base légale permettant de qualifier le droit de amélioration (investissement du locataire) en capitaux propres a disparu. Dans la pratique, selon la nouvelle législation, les banques ont besoin d'un droit de superficie indépendant pour organiser le financement d'une écurie. Il est particulier qu'un investissement locatif soit amorti sur 20 ans, alors qu'un propriétaire loue un immeuble aussi longtemps que le locataire l'utilise. Un droit de construire peut résoudre ce problème.

LTO Nederland continue de plaider en faveur du maintien d'une vision à long terme dans le système de location. Cela signifie également que les intérêts des deux parties doivent être considérés de manière équitable et factuelle. C'est pourquoi notre position est que les droits sur le phosphate appartiennent au locataire. 

Alfred Janssen

Alfred Jansen est directeur de la sécurité et des locations chez LTO Nederland, steward et il possède une ferme avec des veaux et des cultures arables. Dans ses avis, il décrit l'évolution du marché de l'immobilier agricole et des droits des animaux.

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