Les droits de phosphate appartiennent au locataire et c'est pourquoi

Presque sans s’en rendre compte, les locataires sont confrontés à des restrictions sur les terrains qu’ils louent. Il s’agit d’une menace, notamment pour les locataires disposant d’un contrat de bail régulier. 

D’autant que l’indemnisation ne va pas de soi. Et s’il existe une compensation, par exemple sous forme de droits au paiement, certains bailleurs les réclament. Également en ce qui concerne les droits sur le phosphate, qui constituent en fait une restriction pour le locataire, certains bailleurs sont en première ligne pour revendiquer « leurs » droits. Il est temps de porter un regard critique sur ce phénomène, où une restriction de la part du locataire entraîne une prime supplémentaire pour le bailleur.   

En fait, l'utilisation des terres agricoles était limitée il y a des années par la législation sur le fumier. En raison du durcissement régulier des normes d'utilisation, certains sols ne peuvent plus être suffisamment fertilisés pour obtenir un bon rendement. Nous constatons également que cela se traduit par un besoin de terres pour réduire le besoin d'élimination du fumier. Ces deux développements créent une demande supplémentaire de terrains et des loyers plus élevés. 

En janvier 2015, l'introduction de la loi sur les bovins laitiers a introduit une restriction (liée au foncier) concernant les terres et les animaux. Et donc la capacité de gain par hectare. Depuis le 1er janvier 2018, une restriction a été introduite avec l'introduction des droits sur le phosphate (date de référence : 2 juillet 2015), grâce à laquelle la production de phosphate a été maximisée, tandis que le secteur laitier est soumis au prix du lait sur le marché mondial.

horreur
Désormais, les critiques peuvent dire : « Alors vous ne devriez pas produire plus que ce qui est nécessaire au niveau national ». Ce cerf-volant ne volera pas. Prenons par exemple les éleveurs de bœuf des Pays-Bas, qui produisent moins de viande que les besoins nationaux. Ils sont confrontés à une forte concurrence de la viande étrangère. Autrement dit, le prix du marché mondial s’applique toujours, même si la production est limitée.

Il existe une compensation sous forme de droits à paiement. Cependant, des clubs tels que Natuurmonumenten et les paysages provinciaux l'exigent de leurs locataires. C'est une épine dans notre pied, car les droits au paiement visent précisément à compenser les revenus des entrepreneurs agricoles pour des accords commerciaux désavantageux en matière de produits agricoles. 

La législation sur la protection de la nature impose également des restrictions. Le Réseau naturel néerlandais, y compris les zones Natura 2000, impose des restrictions sur les terrains et les entreprises. Dans de nombreux cas, cela signifie un long processus d'autorisation, de l'incertitude et des coûts. Récemment, avec la suppression du PAS, il a été démontré une fois de plus que le système judiciaire est imprévisible et peut plonger de nombreuses entreprises dans l'incertitude. De plus, je prévois encore plus d'« obstacles » à l'avenir. Il est désormais important que ces « obstacles » n'entraînent pas une hausse des prix des baux, c'est pourquoi limiter les baux à court terme peut être une option. 

En tant que locataire, vous devez être un véritable entrepreneur pour pouvoir cultiver avec succès aux Pays-Bas aujourd'hui. Surtout à cette époque, un propriétaire coopératif peut aider le locataire à développer davantage l’entreprise. Non pas en donnant au locataire des missions ou des restrictions supplémentaires, mais plutôt en lui permettant d'agir et en lui offrant plus d'options. Pour moi, l’attitude du propriétaire doit être un facteur déterminant dans la détermination du prix du bail.

Déclaration de chambre à bail remarquable
Le système des droits sur le phosphate constitue une restriction pour le locataire, sans aucun avantage de prix en contrepartie. En fait, les droits sur le phosphate signifient moins d’argent. Il est donc remarquable que ce soient précisément les droits sur le phosphate qui rapportent de l'argent au bailleur. la décision de la chambre des baux. 

LTO Nederland continue de plaider en faveur du maintien d'une vision à long terme au sein du système de location. Cela signifie également que les intérêts des deux parties doivent être considérés de manière équitable et factuelle. Sur cette base, notre position est que les droits sur le phosphate appartiennent au locataire.  

Alfred Janssen

Alfred Jansen est directeur de la sécurité et des locations chez LTO Nederland, steward et il possède une ferme avec des veaux et des cultures arables. Dans ses avis, il décrit l'évolution du marché de l'immobilier agricole et des droits des animaux.

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