L'intérêt double. Juste diviser par deux le prix du terrain ?

Intérêt de 5,2 % pendant cinq ans fixe ? C'est la dernière proposition de financement d'un de nos clients que j'ai vu passer. Il y a six mois, un taux fixe d'environ 2,5 % pendant cinq ans était tout à fait normal pour lui. Malgré l'explication de la Banque centrale européenne (BCE) selon laquelle les hausses de taux d'intérêt vont se stabiliser, les taux d'intérêt ont maintenant plus que doublé au cours de l'année écoulée. Et nous n'en sommes pas encore là.

Outre l'évolution des taux d'intérêt, les prix des terres sont un sujet de discussion constant dans le secteur agricole. Une entreprise agricole a besoin de terres, c'est la base de son modèle de revenus. L'appel du gouvernement est que les fermes laitières et arables devraient produire plus largement. Mais plus étendu ne veut-il pas dire plus de foncier avec une baisse de chiffre d'affaires ? Le besoin d'un bon modèle de revenus ne fait donc qu'augmenter. Surtout en combinaison avec la forte inflation et la hausse des taux d'intérêt.

Tout entrepreneur agricole conviendra qu'avec les connaissances d'aujourd'hui, il aurait aimé acheter plus de terres dans le passé. Mais alors le foncier était déjà (trop) cher et ce n'est certainement pas devenu plus facile. Les entrepreneurs agricoles voient également de plus en plus de concurrents entrer sur le marché foncier ; le gouvernement qui doit combler une réserve naturelle résiduelle (NNN), qui nécessitera des milliers d'hectares dans les années à venir. La question énergétique et la disponibilité des terres pour les parcs solaires ont des répercussions sur le commerce et la disponibilité des terres agricoles. De plus, nous voulons construire 1 million de maisons aux Pays-Bas dans les dix prochaines années ! Ces résidents veulent aussi se recréer dans un bel environnement. Dans l'ensemble, une bataille acharnée pour l'espace rare aux Pays-Bas.

En 2016, j'ai effectué un exercice de calcul sur l'évolution des prix des terrains par rapport aux taux d'intérêt. De 1960 au début de cette année, il y avait une belle corrélation entre le prix du terrain et l'intérêt. Ceci à l'exception de quelques années exceptionnelles, comme les difficiles années de grandes cultures en 2002-2004 et la grève des acheteurs gouvernementaux, initiée à l'époque par Henk Bleeker. Pendant la plus grande partie des soixante dernières années, un taux d'intérêt élevé s'est traduit par une baisse du prix du foncier, alors que les taux d'intérêt bas des dix dernières années ont coïncidé avec un doublement du prix du foncier !

Un et un égal deux, l'intérêt a doublé donc le prix du terrain est divisé par deux ? Au niveau national, vous payez désormais environ 70.000 1 € pour 5,2 hectare. Ceci, couplé à un taux d'intérêt de 3,3 % et un remboursement de 8,5 %, nécessite une capacité de paiement de 5.950 % = XNUMX XNUMX €. Nous avons rapidement calculé avec cela, vous ne pouvez pas calculer un retour pour cela pendant une longue période. Quoi qu'il en soit, cela est en contradiction avec la connaissance que l'existence à long terme d'une entreprise agricole nécessite plus de terres.

Il va falloir être créatif pour avoir des terrains disponibles. Le besoin de terres n'a jamais été aussi grand. Pour rester agriculteur, il faut travailler avec plus de surface. Extensifier, tandis que les cultures à haut rendement sont nécessaires pour payer la facture. Et le producteur laitier a besoin de litres de lait par hectare pour ajouter de la valeur à la terre.

Je suis moi-même confronté à cette réalité ; en tant qu'agriculteur pour lier la terre à mon entreprise et aussi en tant que conseiller dans le domaine du travail au jour le jour. Le calcul pour payer la terre à partir du produit de la terre ? Ce n'est plus correct. Comment vous le voyez, je suis curieux. Si je vois tous les mouvements du marché foncier et que l'équilibre entre l'offre et la demande reste si faussé, je doute fort que ma déclaration au-dessus de cette colonne soit correcte. Comme d'habitude, le temps nous le dira.

Financement et conseils aux agriculteurs vous décharge dans le domaine de la gestion d'entreprise, de l'économie d'entreprise, des questions juridiques fiscales et réalise le financement le plus approprié.

Arjan Ausma

Arjan Ausma est responsable des relations senior chez Financement et conseils aux agriculteurs et il est steward/courtier. Il a aussi sa propre ferme.