Loyers, inflation et conséquences sur les taux d’intérêt

Notre inflation a déçu en juillet et à nouveau en août. L’augmentation des loyers en est l’une des principales causes et, pour le moment, notre inflation est plus susceptible d’augmenter que de diminuer. Les hausses de loyers sont également responsables d’une grande partie de l’inflation aux États-Unis. On peut s'attendre à une modération considérable des augmentations de loyers, ce qui laisserait la place à des réductions significatives des taux d'intérêt de la part de la banque centrale américaine, la Fed.

L’inflation néerlandaise en août a été décevante à mon avis. Même si le taux d’inflation aux États-Unis pour le mois d’août a été légèrement inférieur aux prévisions, l’inflation sous-jacente a été légèrement plus élevée. Dans les deux pays, les loyers jouent un rôle important dans le taux d’inflation, même si les deux marchés immobiliers sont très différents en termes de dynamique (des prix).

Les gens doivent vivre quelque part et cela coûte de l'argent. Beaucoup d’argent même. Il est donc logique que les coûts du logement constituent une part substantielle de l'indice des prix sur la base duquel l'inflation est calculée. Les statistiques d'inflation font une distinction entre les loyers réels payés par les locataires et ce que CBS appelle « les loyers imputés pour leur propre logement ». Aux États-Unis, ce dernier est appelé « loyer équivalent des propriétaires des résidences principales ». Dans les deux pays, le pourcentage d'augmentation est proche de ce qui est mesuré comme l'augmentation du loyer des immeubles locatifs. Aux Pays-Bas, les loyers ont un poids de 20,1 %. l'indice des prix, aux Etats-Unis, il est même de 34,5%.

Très réglementé
Chez nous, les locations sont très réglementées. Une augmentation annuelle maximale des loyers est fixée pour le secteur social et les augmentations entreront ensuite en vigueur le 1er juillet. Ces dernières années, il a été décidé d'imposer également un plafond aux loyers dans le secteur privé. Cette augmentation maximale des loyers était traditionnellement liée à l’inflation, mais lorsque l’inflation explosait et que les augmentations de salaires tardaient à suivre, l’augmentation maximale des loyers était liée aux augmentations de salaires.

Les augmentations de salaires dépassent désormais l’inflation. Cette année, l'augmentation maximale des loyers dans le secteur social était de 5,8% et dans le secteur privé de 5,5%. Selon Statistics Pays-Bas, l'augmentation réelle au 1er juillet était de 5,5 %. L'année dernière, ce chiffre était encore de 2,1 %. Désormais, l'augmentation des loyers contribue à hauteur de 1,1 point de pourcentage à l'inflation, qui était de 3,6% en août. Hors loyer, notre inflation en août était de 2,5%. Toujours au-dessus de l'objectif fixé par la BCE pour l'ensemble de la zone euro.

L’année prochaine également, l’augmentation maximale des loyers sera liée à l’augmentation des salaires. Cela fonctionne avec du retard et il semble que l’augmentation maximale des loyers en 2025 sera légèrement plus élevée que cette année. Bien entendu, les responsables politiques peuvent décider de lier à nouveau l’augmentation maximale des loyers à l’inflation en 2025. L’augmentation maximale du loyer sera alors inférieure.

Lors des négociations salariales, les syndicats basent naturellement leurs calculs sur le taux d’inflation réel. Compte tenu des tensions sur le marché du travail, des caisses de grève bien garnies et de l’attitude dure des syndicats, les augmentations de salaires resteront pour l’instant plus élevées qu’elles ne l’étaient habituellement avant la pandémie. Cela entraîne à son tour une pression inflationniste à la hausse. Cette dynamique suggère que notre inflation restera pour le moment supérieure à celle du reste de la zone euro.

Beaucoup plus de forces du marché aux États-Unis
Le marché immobilier américain est beaucoup moins réglementé que le nôtre. La formation des rentes est, bien plus que dans notre cas, le résultat des forces du marché. Aux États-Unis, les loyers suivent l’évolution des prix de l’immobilier, mais avec un retard important et difficile à prévoir.

Le chiffre décevant de l’inflation sous-jacente aux États-Unis en août était principalement dû aux loyers. En mars de l'année dernière, un pic d'augmentation des loyers a été atteint, dépassant 8 %. Le taux d'augmentation a ensuite diminué pendant seize mois consécutifs, mais en août, la hausse des loyers a en fait légèrement augmenté à nouveau. Une augmentation de 5,3% sur un an a été enregistrée pour l'ensemble des loyers réels et fictifs. Compte tenu du poids important des loyers dans l'indice des prix américain, cela signifie qu'en août, les loyers ont été responsables d'environ 1,8 point de pourcentage de l'inflation, qui s'est élevée à 2,5% en août. Si l’on fait abstraction des loyers, l’inflation n’était que de 0,7 %. C'est une grande différence avec nous. Ce chiffre indique peut-être à quel point le processus de désinflation a progressé aux États-Unis. Bien sûr, je dois admettre qu’il reste peu d’inflation si l’on ignore tout ce qui augmente rapidement les prix, mais quand même…

Outre la composante locative de l'indice des prix, les institutions du secteur publient des chiffres sur l'évolution des loyers dans les nouveaux contrats. Sur cette base, on s’attendait en fait à un ralentissement plus marqué des augmentations de loyers, comme celui des statistiques d’inflation. Mais il est inévitable que les hausses de loyers reculent dans un avenir proche. À mon avis, c'est assez important. Si l’augmentation des loyers diminue de moitié pour atteindre 2,6 %, alors l’inflation tombe à 1,6 % si tout le reste reste inchangé. La probabilité que quelque chose comme ça se produise dans, disons, neuf mois me semble importante.

Possibilité de taux d’intérêt nettement inférieurs
La Réserve fédérale se réunira mercredi prochain pour discuter de ses taux d'intérêt officiels. Une baisse des taux d’intérêt est attendue. Je serais surpris si une baisse de 25 points de base n’était pas décidée. La question la plus intéressante est de savoir ce qui se passera ensuite. Si j'ai raison dans mon analyse selon laquelle l'inflation aux États-Unis tombera en dessous de l'objectif de la Fed au cours des prochains trimestres, je pense qu'il y aura une marge pour une réduction significative des taux d'intérêt. Après tout, le niveau actuel des taux d'intérêt est assez restrictif et cela ne convient pas du tout dans une économie qui ne connaît qu'une croissance très modérée, voire une légère récession, et où l'inflation est inférieure à l'objectif de la Fed. Nous verrons.

Fermeture
L’augmentation des loyers a une influence majeure sur l’inflation, car les gens doivent simplement consacrer une grande partie de leurs revenus au logement. Le recul du taux d'inflation aux Pays-Bas en juillet, qui continuera à se répercuter sur les douze prochains mois, est largement dû à l'augmentation des loyers. Cela restera le cas pour le moment et la dynamique de l’inflation dans notre pays fait que notre inflation est pour l’instant bien supérieure à celle du reste de la zone euro. En raison des effets de base, notre inflation pourrait même dépasser 5 % dans les mois à venir.

Les augmentations de loyers ont également un impact majeur sur l’inflation aux États-Unis et sont la principale cause du chiffre décevant de l’inflation sous-jacente du mois d’août. Contrairement à nous, on peut s’attendre à une modération significative des augmentations de loyers aux États-Unis dans les mois à venir. Sur cette base, je pense que l’inflation américaine tombera en dessous de l’objectif de la Fed d’ici quelques trimestres. Cela crée une marge pour des réductions significatives des taux d’intérêt de la part de la banque centrale américaine.

Hans de Jong

Han de Jong est un ancien économiste en chef chez ABN Amro et maintenant économiste résident chez BNR Nieuwsradio, entre autres. Ses commentaires peuvent également être trouvés sur Crystalcleareconomics.nl

© DCA Market Intelligence. Ces informations de marché sont soumises au droit d'auteur. Il n'est pas permis de reproduire, distribuer, diffuser ou mettre le contenu à la disposition de tiers contre rémunération, sous quelque forme que ce soit, sans l'autorisation écrite expresse de DCA Market Intelligence.