Le temps de l'argent gratuit est révolu : baisse des prix des terrains ?

Les taux d'intérêt augmentent, l'époque de l'argent gratuit est révolue. Le marché du logement a atteint un point de basculement. La question évidente est donc de savoir si le marché foncier suit le marché du logement. Le marché foncier (et son dérivé, le marché de la location) a été largement étudié dans l'histoire de l'économie. Aux Pays-Bas, Jan Luijt, économiste au LEI (aujourd'hui Wageningen Economic Research) notamment, y a consacré diverses publications ces dernières décennies. Une série qui a débuté en 1983 avec « Un modèle national de marché(s) foncier(s) agricole(s) ».

Depuis le 19e siècle, les économistes s'accordent à dire que le prix de la terre est déterminé par ce que vous pouvez en tirer dans les années à venir. L'économiste anglais David Ricardo a été le premier à expliquer que le prix de la terre est élevé quand le prix du grain est élevé, et non l'inverse : ce grain serait cher parce que la terre est chère. Ces revenus ne concernent pas seulement les revenus de l'année prochaine, mais aussi ceux des années suivantes. Voyez ici l'influence des taux d'intérêt : s'ils augmentent, les années futures comptent moins. La valeur actuelle du flux de revenus diminue avec la hausse des taux d'intérêt, car l'épargne devient plus attrayante et tout le monde n'est pas en mesure d'emprunter à un taux d'intérêt plus élevé. Et donc les prix des maisons et les prix des terrains chutent.

Les attentes concernant les revenus pour les années à venir ne sont pas non plus très bonnes. Les prix des céréales, du sucre et du lait sont élevés en ce moment, mais ils ne doivent pas rester ainsi. Et la politique environnementale agricole conduit aussi à une baisse des rendements à travers des obligations de bandes tampons et moins d'utilisation de fumier (perte de dérogation).

Le marché foncier n'existe pas
Luijt a mis entre parenthèses les deux dernières lettres de son titre : le marché foncier n'existe pas, il existe de nombreux sous-marchés, à l'intérieur et à l'extérieur de l'agriculture et dans de nombreuses régions différentes. Par exemple, les terrains proches des villes valent plus en raison d'un aspect d'investissement (spéculatif) : si le gouvernement transforme les terres agricoles en zones industrielles ou en terrains d'habitation, il y a des revenus supplémentaires. Les développeurs de projets qui peuvent commencer à utiliser le principe de réalisation de soi sont prêts à payer beaucoup plus (et donc à rendre les maisons plus chères que nécessaire). Or, une étude (« Causes des différences de prix des terres ») réalisée par une équipe en 2007 a montré que cela est déjà pris en compte dans les transactions entre agriculteurs de ces zones. Les prix des terrains y sont plus élevés que dans les régions purement agricoles. Des taux d'intérêt plus élevés rendent également plus coûteux pour les promoteurs de projets et les investisseurs de détenir un important portefeuille foncier, d'autre part, les projets de construction dans ce pays sont importants.

On peut se demander si le rachat des agriculteurs dans les régions urbaines entraînera une pression à la hausse sur les prix dans les régions plus rurales. Parce qu'il y a parfois un agriculteur racheté qui achète dans une région, cela est souvent supposé à la table des boissons. Mais la recherche n'a pas réussi à démontrer cet effet. Plus important pour les différences entre les régions est la taille de l'entreprise (et donc le besoin d'économies d'échelle) et la taille des entreprises, car un certain nombre de grandes entreprises peuvent plus facilement financer un achat coûteux. Cela affecte également le pouvoir de négociation des acheteurs et des vendeurs.

La nature humide a un impact négatif sur le prix des terres
L'étude de 2007 s'est penchée sur les prix des parcelles individuelles : dans les zones plus rurales, l'utilisation des terres des parcelles environnantes semble également jouer un rôle important, plus encore que la valeur de rendement physique. Par exemple, les autoroutes, les maisons et la nature humide ont eu une influence négative sur le prix foncier d'une parcelle agricole. Une sorte d'effet d'ombre négatif. Les achats pour la nature dans une zone ont eu un effet déterminant sur le prix des terrains.

Et cela nous amène à la grande incertitude du marché foncier actuel : quelle part des 24 milliards d'euros du programme national pour les zones rurales le gouvernement mettra-t-il sur le marché foncier ? Un modèle économique d'extensification appelle à des prix des terrains plus bas, les achats de terrains les font grimper. Ainsi, l'évolution du prix des terres continue de ressembler un peu au marc de café et à un sujet populaire pour la table ordinaire.

Krijn J. Poppe

Krijn Poppe a travaillé pendant près de 40 ans comme économiste au LEI et à Wageningen UR et occupe aujourd'hui plusieurs postes de conseil et de direction. Pour Boerenbusiness, il fouille dans sa bibliothèque et discute des développements actuels sur la base d'études classiques.

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