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Opinie Marianne Adama

Echange de lots et exonération de droits de mutation

27 Septembre 2022

De nombreux entrepreneurs agricoles doivent faire face à des droits de mutation lors du transfert de biens immobiliers. Un poste de coût substantiel, il peut donc être intéressant de voir si une exonération peut être utilisée. Un instrument intéressant pour économiser les droits de mutation est l'exonération d'échange de parcelles.

Dans un jugement du tribunal de première instance de Gelderland de début 2022, il s'agissait d'un entrepreneur agricole qui, plus de deux ans après avoir fait usage de l'exonération d'échange de parcelles, avait été confronté à sa grande surprise à une lourde imposition complémentaire de la part du fisc. L'administration fiscale a constaté que les conditions de l'exonération d'échange de lots n'étaient pas remplies. Dans cette décision, dans laquelle l'entrepreneur a été assisté par moi, le tribunal souligne quelques points importants que vous devez garder à l'esprit lors de l'application de cette exemption. Heureusement pour l'entrepreneur agricole, le fisc a tiré dans cette affaire à court terme

Les exigences de l'échange volontaire de lots
Revenons d'abord à l'échange volontaire de parcelles au sens de l'exemption en vertu de la loi sur l'aménagement des zones rurales (Wilg). Quand est-ce le cas ? Pour un échange volontaire de parcelle, c'est-à-dire un remembrement amiable au sens de la Wilg, il est important qu'il existe un accord écrit dans lequel trois propriétaires ou plus s'engagent à réunir certains biens immobiliers, à subdiviser la masse d'une certaine manière. et enfin diviser entre eux.

De Wilg impose plusieurs conditions à l'échange de lots. Par exemple, il est important qu'au moins trois propriétaires apportent des biens immobiliers. Il doit également y avoir au moins deux propriétaires qui se voient attribuer (échanger) des biens immobiliers. Un certain nombre d'exigences supplémentaires sont également imposées par décret. Il importe, entre autres, que les parcelles concernées par l'échange de parcelles soient situées hors de l'agglomération et donc hors de l'agglomération.

Échange de lots également pour les accords balayés
Quel était le cas dans cette déclaration? La question centrale était de savoir si le regroupement de différentes transactions était autorisé afin de remplir les conditions de l'exemption d'échange de lots. L'administration fiscale a estimé que l'exonération d'échange de parcelles n'avait pas été respectée, car un contrat d'achat avait déjà été conclu avant l'accord d'échange de parcelles pour les parcelles faisant l'objet de l'échange de parcelles. Cependant, le tribunal n'a pas partagé la position des autorités fiscales.

L'administration fiscale avait fixé des exigences trop strictes pour l'exonération d'échange de lots.

Peu importait que divers accords aient été réunis dans l'accord d'échange de parcelles qui a finalement été conclu. De plus, selon le tribunal, l'entrepreneur agricole avait inscrit son intention d'échanger la parcelle dans le contrat d'achat conclu antérieurement. Le tribunal a souligné que le contrat d'échange de parcelles est donc le point de départ pour apprécier si les conditions de l'exonération d'échange de parcelles sont remplies. Selon le tribunal, rien ne s'oppose à l'appréciation conjointe des transactions combinées. Bref, le fisc avait fixé des exigences trop strictes pour l'exonération d'échange de lots.

Hors agglomération ou non ?
Un autre jugement important a été rendu par le juge sur la deuxième position de l'administration fiscale : qu'une des parcelles n'était pas située en dehors de l'agglomération. Si le terrain n'est pas situé en dehors de la zone bâtie, l'exemption d'échange de terrain en vertu de la Wilg ne s'applique pas encore. Les autorités fiscales ont également échoué sur ce point. Le tribunal a jugé que c'est la situation factuelle et non le panneau de signalisation placé sur la route qui détermine si une parcelle est située ou non dans la zone bâtie. Il s'agit de la conception de la zone rurale et il est donc important de savoir si le caractère rural prédomine réellement. Comme tel était le cas, le tribunal a jugé que la parcelle en question était située en dehors de la zone bâtie.

Bref, les conditions de l'exemption d'échange de lot étaient remplies et l'importante cotisation additionnelle était heureusement anéantie pour l'entrepreneur. Une déclaration importante, qui souligne que l'administration fiscale ne peut pas imposer d'exigences trop strictes à l'exonération d'échange de parcelles. Cependant, l'entrepreneur doit être attentif aux conditions qui doivent être remplies. En cas d'achat d'un bien immeuble et si l'on a l'intention de faire usage de l'exonération d'échange de parcelles, il convient, compte tenu de cet arrêt, d'inclure explicitement cette intention dans le contrat d'achat. Il est également bon de se rendre compte qu'avec l'exonération d'échange de parcelles, surtout dans le monde rural en pleine mutation avec l'expansion rapide des zones urbaines, les discussions peuvent se poser plus souvent pour savoir si une parcelle est située ou non hors de l'agglomération. Un aspect important dont vous, en tant qu'entrepreneur, devez vous méfier si vous souhaitez bénéficier de l'exonération d'échange de lots.

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Marianne Adama

Marianne Adema est avocate chez Adema Advocatuur en Advies. Elle est spécialisée en droit financier et représente des particuliers et des entrepreneurs. L'Adema est également conseiller juridique du syndicat néerlandais des producteurs laitiers (NMV).

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