Terrain fertile : capitaux cachés, agriculteurs, investisseurs, gouvernement

La valeur des terres agricoles atteint des sommets historiques. Tandis que les agriculteurs se disputent chaque hectare, les investisseurs considèrent la terre comme une valeur refuge et les gouvernements l'utilisent comme un levier essentiel de la transformation du territoire. Cette rareté transforme la terre en capital stratégique, avec des conséquences sur l'entrepreneuriat, les politiques publiques et les investissements.

Pour les agriculteurs, la terre demeure l'élément essentiel de leur activité, mais son expansion devient de plus en plus difficile. L'espace est limité, la réglementation complexe et les prix continuent d'augmenter. Selon le cadastre, le prix moyen des terres agricoles au premier trimestre 2025 était de 91 300 € l'hectare ; celui des prairies s'élevait en moyenne à 82 500 € et celui des terres arables à 100 600 €. La terre n'est donc plus seulement un moyen de production, mais aussi un investissement stable. Un hectare supplémentaire, par exemple, offre davantage d'espace pour l'épandage de fumier, une plus grande flexibilité dans la rotation des cultures et, souvent, une meilleure sécurité pour l'avenir.

Les agriculteurs se sont battusn pour rareté hectares
Surtout dans les régions aux sols fertiles ou bénéficiant d'une situation géographique favorable, la demande reste forte et la concurrence féroce. Pour les éleveurs laitiers et les céréaliers, l'acquisition de terres est devenue un choix stratégique, non seulement pour la production, mais aussi pour la sécurité de l'entreprise et la valorisation du capital. Dans les exploitations familiales, la terre est le gage de pérennité : ceux qui possèdent suffisamment d'hectares peuvent mieux absorber les fluctuations de rendement ou de coûts et garder la maîtrise de leur avenir. Face à la rareté croissante des terres, la vigilance est de plus en plus importante, sous peine de passer à côté d'opportunités. Par ailleurs, il est toujours nécessaire d'envisager régulièrement une vente aux enchères. Cette pratique, de plus en plus courante, entraîne généralement une hausse des prix.

La terre comme refuge sûr
Les agriculteurs, mais aussi les investisseurs, ont pris conscience de la valeur des terres agricoles. « La terre, c'est comme l'or », a déclaré récemment Jos Ebbers, président du domaine agricole et rural NVM. La comparaison semble pertinente : les prix des terres restent remarquablement stables, même en période d'incertitude économique. Selon Rabobank, ils devraient se maintenir ou augmenter légèrement, de 0 à 5 %, en 2025. La terre représente ainsi un investissement concret et peu risqué, offrant une protection contre l'inflation et la dépréciation monétaire.
L'intérêt des investisseurs pour les terres agricoles repose sur trois piliers : la rareté structurelle (puisque de nouvelles terres ne sont pas créées), la polyvalence des usages potentiels (agriculture, énergie, infrastructures, logement) et la stabilité de la plus-value. Investir dans les terres exige toutefois une expertise : la localisation, la qualité du sol et le statut juridique déterminent en grande partie le rendement final. Un terrain situé à proximité d'une zone d'expansion urbaine ou d'installations énergétiques présente des perspectives d'avenir différentes de celles d'un terrain exclusivement agricole.

Le gouvernement, acteur silencieux du marché foncier
Les terres agricoles sont non seulement précieuses sur le plan économique, mais aussi politiquement sensibles. Pour les gouvernements, il s'agit d'une ressource rare qui influe sur le logement, le climat, la nature et l'énergie. La demande foncière augmente alors que la population néerlandaise stagne. Cette situation engendre des tensions entre l'agriculture et les politiques publiques : les agriculteurs sont confrontés à des réglementations sur l'azote, à des expropriations ou à des changements d'affectation de leurs terres. Les disparités régionales sont importantes. Dans le Flevoland, où de nombreuses terres sont également acquises à des fins d'aménagement du territoire, le prix moyen atteint désormais 184 100 € par hectare, le plus élevé des Pays-Bas. Afin de maîtriser le marché, le gouvernement recourt à des instruments tels que la loi sur les droits préférentiels des communes et les réglementations de sortie du marché. Il cherche ainsi à éviter que la plus-value ne reste entièrement entre les mains du secteur privé et n'évince les intérêts publics. Le foncier est donc devenu un instrument politique qui contribue à orienter la transition territoriale.

Nouvelles collaborations entre agriculteurs et investisseurs
La hausse des prix contraint les agriculteurs à adopter des pratiques commerciales plus innovantes. Pour certains entrepreneurs agricoles, l'achat direct est impossible, ce qui rend les baux emphytéotiques, les baux de longue durée ou les partenariats avec des investisseurs plus attractifs. Dans ces structures, les agriculteurs conservent le droit d'utiliser la terre, tandis que les investisseurs bénéficient principalement de sa plus-value. Des banques foncières régionales et des modèles coopératifs émergent également, où les agriculteurs investissent collectivement dans l'expansion ou l'amélioration de la durabilité des exploitations. Parallèlement, le nombre de fonds d'investissement axés sur le développement durable des terres, par exemple par le biais du captage et du stockage du carbone, de la gestion de la nature ou de la production d'énergie, est en augmentation. Cela confère également à la terre une valeur sociale : celle d'être un moteur de la transition climatique.

Des moyens de production au capital stratégique
Le rôle des terres agricoles évolue rapidement. Autrefois principalement axé sur la production, il englobe désormais les enjeux spatiaux, la durabilité et la valeur future. La pression sociale sur l'utilisation des terres s'accroît, tandis que les agriculteurs ont le sentiment que leur marge de manœuvre se réduit. Le défi consiste à trouver un équilibre : comment maintenir la rentabilité de l'agriculture tout en préservant l'espace pour d'autres usages ? Une transformation rapide de la fonction des terres peut nuire à la production alimentaire et aux revenus des agriculteurs, mais une collaboration intelligente entre agriculture, énergie et nature est source d'opportunités. Pensons à la gestion agro-écologique, aux fermes solaires, à l'aménagement de la nature sur des parcelles moins fertiles ou aux échanges fonciers dans le cadre de projets d'aménagement du territoire. Ceux qui comprennent les dynamiques du marché foncier et qui ont une vision à long terme peuvent en tirer profit, que ce soit pour la sécurité de leur activité, leurs rendements ou les politiques publiques. La terre a beau valoir son pesant d'or, sa véritable valeur réside dans une gestion responsable et une utilisation durable.

Paul et Joost Bakker

Paul et Joost Bakker sont propriétaires de LandEignaar.nlCette plateforme offre un éclairage sur le marché foncier agricole. Ses contributions mettent en lumière les évolutions du marché, des baux et de la réglementation.

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