Les parties à bail enjambent-elles leur propre ombre ?

L'importance de la location. Vous n’êtes pas obligé de me le dire, dites-vous. Toutefois, cela ne s’applique pas à tout le monde. De temps en temps, j'ai l'impression que beaucoup - y compris les stewards et leurs clients et même les métayers et les décideurs politiques - ne sont pas suffisamment conscients de l'importance de la location.

Pendant des siècles, la location a été un moyen d’utiliser la terre sans en être propriétaire. Précédée par la législation de crise sur les baux en 1937, la situation juridique du locataire est garantie par la loi depuis 1958. La séparation entre usage et propriété était nécessaire, car la terre a toujours été trop chère pour réaliser une exploitation agricole rentable.

Du point de vue de l'investissement, le foncier n'a presque jamais été trop cher par la suite ; la plus-value a plus que compensé le prix d’achat. L’agriculteur qui est également propriétaire de ses terres est en fait aussi un investisseur. L’importance de la rente comme instrument de financement de l’agriculture ressort clairement de l’art. 7:327, paragraphe 1 du Code civil néerlandais et le décret sur le prix du bail qui en découle.

Une dérogation serait plutôt appropriée 
De plus, la loi offre une protection au locataire, sans perdre de vue les intérêts du bailleur. Un terrain loué constitue également un investissement sûr et stable pour le bailleur, avec un rendement attractif grâce aux revenus locatifs et à la plus-value. Les prix de location sont toutefois limités par le décret sur les prix de location. Cependant, pour les bailleurs (privés), les revenus locatifs ne suffisent parfois pas à couvrir les coûts, notamment l'impôt sur les plus-values ​​sur un rendement notionnel de 4% de la valeur louée.

C'est précisément en raison de cette limitation légale du montant du loyer que le législateur devrait prélever l'impôt sur les plus-values ​​​​des bailleurs sur les revenus réels réalisés. Pour promouvoir une utilisation durable au moyen de contrats de location à long terme, une exemption serait même appropriée. En pratique, le bailleur de terrains libres cherche refuge dans la libéralisation des loyers.

La qualité des sols s'est détériorée
Pour les hectares supplémentaires, il y a toujours des agriculteurs qui n'ont pas à imputer de coûts supplémentaires aux moyens de production dont ils disposent déjà (machines, bâtiments et main d'œuvre). Cela est autorisé depuis 1995 par le biais du bail unique et depuis 2007 par le biais du formulaire de bail libéralisé. Cette solution n'est pas durable : la qualité des sols se dégrade souvent, ne serait-ce que parce que les prix élevés des loyers nécessitent un plan de construction intensif.

Enfin, le bail est important pour la succession d'une entreprise - également pour les entreprises détenant une propriété (partielle). Cette semaine, nous recevons les conclusions du médiateur. Je suis curieux de savoir si les parties ont dépassé leur propre ombre pour maintenir et étendre à l'avenir les baux agricoles néerlandais dans l'intérêt de toutes les parties. 

Peter van der Eijk

Piet van der Eijk a été président de l'Association des locataires fonciers et des utilisateurs fonciers propriétaires (BLHB) de 2012 à début 2019. Il possède également une ferme arable dans le polder de Biesbosch à la périphérie de l'Eiland van Dordrecht.

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