Sauvetage du marché foncier pour les finances ukrainiennes ?

L'Ukraine possède environ 42,7 millions d'hectares de terres cultivées - y compris les territoires occupés par la Russie - dont 33 millions d'hectares sont arables. À titre de comparaison : la puissance agricole de l’UE, la France, possède environ 32 millions d’hectares de terres cultivées. Selon l’École d’économie de Kiev (KSE), il n’y a pratiquement rien qui puisse être qualifié de marché foncier depuis l’effondrement de l’Union soviétique, trente ans plus tard. L'accent était principalement mis sur la location et le crédit-bail de terrains.

Cela a changé en 2021, lorsque le marché a été partiellement ouvert. À partir de juillet de la même année, les gens ont été autorisés à acheter des terres, mais avec quelques restrictions. Par exemple, un maximum de 100 hectares par personne était fixé et les locataires disposaient d'un premier droit d'achat. Des prix minimums étaient fixés par le gouvernement et les étrangers et les personnes morales ne pouvaient pas acheter de terres. Les terres agricoles des États et des collectivités locales sont restées soumises à l'interdiction de vente de 2001.

Nouveau cycle, nouvelles opportunités
Le marché foncier sera encore ouvert à compter du 1er janvier 2024. Depuis lors, les personnes morales sont autorisées à acheter des terrains qui tombaient auparavant sous le coup de l'interdiction de vente de 2001. De plus, la limite a été augmentée à 10.000 XNUMX hectares par personne. Les autres restrictions restent en vigueur, notamment l'interdiction faite aux personnes morales ayant des bénéficiaires étrangers d'acheter des terres ukrainiennes.

Parce que le marché foncier en Ukraine en est à ses balbutiements, la valeur des terrains ne joue pratiquement aucun rôle dans le financement. Selon les données du StateGeoCadastre, la valeur moyenne des terres agricoles en Ukraine au quatrième trimestre 2023 (c'est-à-dire avant une libéralisation plus poussée) était d'environ 900 € par hectare. Selon les calculs du KSE, aux prix actuels des terres, la valeur marchande des terres agricoles en Ukraine représenterait environ 33,5 milliards de dollars. Au taux de financement actuel maintenu à 0,35, 12,4 milliards de dollars de financement supplémentaire pourraient être attirés. C’est déjà bien plus que les 3,5 milliards de dollars actuels de financement agricole.

Espace financier
On s'attend à ce qu'en admettant les personnes morales sur le marché foncier, le prix du terrain augmente de 40 % au cours de la période à venir. La valeur totale des terrains approcherait donc les 50 milliards de dollars selon KSE et le financement avec des terrains en garantie pourrait atteindre 17,5 milliards de dollars. Les premiers signes d'une hausse sont déjà là : en janvier, le prix moyen du foncier a atteint environ 1.000 0,6 euros par hectare. Avec une libéralisation plus poussée du marché, par exemple en améliorant la transparence du marché et en stimulant la liquidité du marché, le taux de financement de la banque centrale ukrainienne pourrait être augmenté de 0,8 à XNUMX, comme cela est courant dans de nombreux pays développés.

La libéralisation du marché foncier n'est certainement pas la réponse aux problèmes auxquels l'Ukraine est confrontée, selon KSE. Cela peut être un instrument important pour attirer des fonds principalement pour la reconstruction du secteur agricole, mais aussi pour la reconstruction dans un sens plus large. Ce que le KSE ne passe pas sous silence, c'est que la poursuite de la libéralisation du marché foncier constitue également une étape vers l'adhésion à l'UE. À cette fin, les personnes (morales) européennes devraient également avoir la possibilité d'acheter des terrains en Ukraine. Selon KSE, cela apporte encore plus d'avantages.