Comment Flevoland est devenu le Gooi du marché foncier

Le prix des terrains dans le Flevoland est de la tête et des épaules supérieur aux autres moyennes des Pays-Bas. Il est coté pour le deuxième trimestre de cette année Cadastre soit une moyenne de 161.900 160.600 € par hectare. Au premier trimestre, cela représentait 190.000 200.000 €. Pourtant, il y a de fortes chances que vous ne puissiez pas acheter beaucoup de terrains dans la province à ce prix, comme le montre une visite guidée des personnes concernées. Des prix de XNUMX XNUMX € voire XNUMX XNUMX € l'hectare sont évoqués. Les chiffres du cadastre sont-ils exacts et pourquoi l’augmentation est-elle si énorme ? 

Le cadastre : Paul Peter Kuiper
"Il y a effectivement un retard dans les prix des terrains communiqués par le cadastre", reconnaît Paul Peter Kuiper. Il est spécialiste de l'immobilier et du foncier en milieu rural au sein du Cadastre. "Pour les prix des terrains, nous travaillons avec une moyenne mobile sur un an. Ce n'est pas comme pour les maisons, où de nombreuses transactions ont lieu. La mobilité foncière est relativement faible, ce qui signifie que le nombre de transactions est également faible."

Outre le petit nombre de transactions, il existe d'autres problèmes : "Ce qui rend la tâche difficile pour nous, c'est que toutes les transactions dans le Flevoland ne sont pas éligibles", poursuit Kuiper. Les terrains sont souvent vendus en même temps que les biens immobiliers et les bâtiments. Nous vérifions donc toujours dans les actes de vente si un prix d'achat est indiqué par parcelle. Ce n'est pas toujours le cas et une telle transaction ne peut donc pas être incluse dans l'aperçu."

Le courtier : Johan van der Slikke
Johan van der Slikke, de Makelaardij Schokland, est également conscient que tout est parfois regroupé dans l'acte de vente. "Vous ne payez pas de droits de mutation sur les terres agricoles si elles restent exploitées pendant dix ans", explique-t-il. « En regroupant le tout dans l'acte de vente, vous pouvez transférer une partie de la plus-value de la propriété et des bâtiments vers le terrain. Cela signifie que vous payez moins d'impôts. L'acte mentionne généralement un prix du terrain « nu ». La période entre La conclusion de l'achat et l'exécution effective de l'acte chez le notaire varient. Cela peut prendre quelques mois, mais aussi un an. Traditionnellement, le 1er mai et le 1er novembre sont des dates couramment utilisées pour le transfert. Cela est lié aux saisons de croissance. ... mais aussi la comptabilité. C'est pourquoi nous travaillons toujours avec une date de référence pour une évaluation."

Le marché foncier du Flevoland est-il si mouvementé que quelques mois peuvent faire la différence ? Van der Slikke constate que les prix augmentent rapidement cette année, mais aussi qu'il s'agit d'une évolution récente. "La terre est le bien le plus rare dont nous disposons. De plus, l'extraction augmente. Ce sont principalement les grands entrepreneurs agricoles qui achètent des terres, bien que les municipalités soient également actives dans l'expansion urbaine ou villageoise. Les investisseurs sont peu intéressés par la terre aux taux d'intérêt actuels. Ils donnent généralement louer des terrains. Avec ces taux d'intérêt, cela devient vite inintéressant."

Prix ​​le plus élevé dans le sud du Flevoland
Van der Slikke souligne que le prix d'un hectare de terre agricole augmente à mesure que l'on s'éloigne vers le sud de la province. Quelque chose qui est confirmé par des collègues. Van der Slikke : « Chaque digue que l'on traverse fait monter le prix, ce qui signifie que c'est dans le sud du Flevoland que les gens paient le plus. Les différences sont énormes. Nous avons récemment fait des affaires pour 170.000 125.000 €, mais aussi pour 160.000 XNUMX €. le niveau moyen est d'environ XNUMX XNUMX €. Des transactions exceptionnelles sont connues, mais n'oubliez pas qu'elles incluent parfois un moulin à vent, par exemple. Selon l'agent immobilier, il n'est pas surprenant que les terrains dans le Noordoostpolder soient plusieurs dizaines de milliers d'euros moins chers. "Il y a un peu moins de lotissement, mais ce qui compte le plus, c'est la qualité du sol. Dans certains endroits, il fait trop clair pour faire certaines cultures. Cela le rend moins populaire."

Le conseiller financier : Peter Pals
Qu'est-ce qui le pousse à le faire ? Les gens soupirent souvent lorsqu’un agriculteur achète une terre pour beaucoup d’argent. Est-il effectivement réservé aux agriculteurs rachetés possédant des éoliennes, ou y a-t-il autre chose ? L'époque où les soi-disant « agriculteurs de Schiphol » payaient les sommes les plus élevées du Flevoland est révolue, estiment les initiés. Peter Pals, conseiller financier et copropriétaire de Farmers Funding & Advies, le décrit ainsi : « Vous avez deux types de personnes qui achètent des terres. D'une part, il y a des entrepreneurs qui ont une très bonne solvabilité dans leur entreprise et qui Posséder un grand terrain. 100 hectares et deux millions d'euros de dettes sont une propriété commune au Flevoland. Cela offre une position de départ solide. Le modèle de revenus totaux d'une telle entreprise est tout simplement bon. D'un autre côté, il y a des entrepreneurs avec des branches secondaires " Des moulins à vent, une autre entreprise ou un biodigesteur. Ou simplement une femme riche bien sûr. Le modèle de revenus est bon ici aussi. Ils comprennent l'entrepreneuriat. " Pals admet qu’il y a certainement une dose de chance.

"Un bon entrepreneur peut financer jusqu'à 50.000 100 € par hectare. La règle générale est qu'il faut posséder trois à quatre hectares pour en acheter un de plus. Avec 20 hectares, on peut donc agrandir l'entreprise de 30 à 2022 hectares. Pas même de près. montre que les cultures arables se portent actuellement bien. Beaucoup d'argent a certainement été gagné au cours de la saison 2023-25 et les perspectives à court terme sont également bonnes. Pals constate que ce sont principalement les agriculteurs eux-mêmes qui investissent. "Les grands propriétaires fonciers ne font pas cela. Ils ont le temps et l'argent et attendent patiemment. Il y a toujours des cas problématiques où un agriculteur doit vendre ses terres. C'est précisément à ce moment-là qu'ils font grève. Dans le Flevoland, il y a encore plus de corsaires sur la côte. Pensez à un centre de données en projet ou à une caserne militaire. Cela exerce une pression sur le marché. Le climat joue également un rôle plus important. Au cours des XNUMX dernières années, le lieu où se trouvait votre entreprise n'avait pas beaucoup d'importance, mais il joue désormais un rôle important. " Pouvez-vous irriguer, quelle quantité d'eau tombe-t-elle et à quoi ressemble le sol ? Dans le Flevoland, tout est en bon état. "

Le prix du terrain double encore
Pals n'a pas à réfléchir longtemps à la question de savoir si le prix d'un terrain de deux tonnes peut doubler. "De plus en plus d'organisations revendiquent des terres, comme c'est le cas dans le Flevoland. C'est l'une des dernières régions des Pays-Bas où l'on peut encore vraiment cultiver. Cela devient à nouveau évident. L'agence immobilière du gouvernement central possède un Il y a beaucoup de terrains dans la province, mais ils ne souhaitent que les louer au prix le plus élevé. Vous ne pouvez pas simplement obtenir des locataires existants auprès de leur entreprise. Un locataire est ici mieux protégé qu'un acheteur. Van der Slikke veille également à ce que les locataires restent sur leur ferme. "Lorsque l'âge de la retraite et l'indemnisation des locataires ont été supprimés, la motivation à arrêter a disparu. Malgré le vieillissement de la population dans le secteur, on constate que les métayers restent sur place. Si l'exonération agricole était supprimée, vous connaîtriez probablement un pic d'offre. Ceci s'applique également au Business Takeover Scheme (BOR) et à l'exonération agricole, bien que de nombreuses entreprises agricoles aient désormais une BV comme forme juridique. Cette dernière ne s'applique pas.

L'intermédiaire pour l'achat de terrains : Bart Keizers
Le médiateur Bart Keizers de 123Koopgrond d'Emmeloord réfute le fait que seuls les grands agriculteurs achètent des terres. « Un petit acteur ne veut pas rater le coche lorsque le terrain de son voisin est mis en vente. Il préfère payer 10.000 XNUMX € de plus, tandis qu'un grand entrepreneur est plus enclin à attendre une opportunité plus intéressante. Vendre des terrains a porté ses fruits ces dernières années. Il suffit de regarder les hausses de prix sur le marché foncier. Mais la question est bien sûr de savoir si cela va rester le cas. Car ce qui va désormais jouer un rôle majeur, ce sont les taux d'intérêt plus élevés. d'une entreprise possédant beaucoup de terrains est que les coûts d'intérêts sont répartis sur un plus grand nombre d'hectares. La banque examine cela, mais en même temps, d'un œil critique sur les rendements. Les entreprises biologiques peuvent avoir un avantage, car les banques préfèrent investir en "vert". Le marché biologique s'est maintenant légèrement refroidi, ce qui signifie que vous remarquez que les entrepreneurs montrent moins d'intérêt. Ce qui se passe dans le polder, c'est qu'un groupe d'entrepreneurs a beaucoup investi dans l'énergie éolienne et est donc financièrement solide ".

Si Keizers devait évaluer le marché foncier du Flevoland, le niveau des prix s'élève actuellement à 160.000 200.000 € pour des prix supérieurs à XNUMX XNUMX € par hectare. "Le premier montant s'applique un peu plus au Noordoostpolder. Pour les montants les plus élevés, vous venez souvent dans l'est ou le sud du Flevoland. Les facteurs mentionnés précédemment y jouent un rôle plus important, malgré le fait que la capacité de rendement des terres du Noordoostpolder peut être plus élevée. ... surtout du côté ouest.

L'agent immobilier : Martien van Arendonk
Ce ne sont pas seulement les fermiers qui continuent à cultiver le plus longtemps possible ; même les terres en propriété ne sont pas toujours mises sur le marché. C’est ce que voit l’agent immobilier Martien van Arendonk de Leyten Van der Linde. « Surtout dans le Noordoostpolder, vous avez désormais à la tête une troisième ou quatrième génération d'agriculteurs. Ce sont des familles riches qui ne vendent pas l'entreprise, mais la louent ou la louent. Cela se produit également dans le Flevopolder, où les terres sont transférées. à la famille."

"Les différences entre les différentes parties du Flevoland ont toujours existé", explique Van Arendonk. "Il y a dix ans, vous payiez moins d'une tonne dans le Noordoostpolder. C'était déjà le cas à l'époque dans l'est du Flevoland. Si vous m'aviez alors demandé si cela allait doubler, j'aurais probablement douté pendant longtemps. Combien d'années le prix du terrain sera-t-il à trois tonnes ? Je n’en ai aucune idée. La qualité et la rareté déterminent en fin de compte le prix. Certains entrepreneurs peuvent avoir une énorme valeur excédentaire, mais cela ne signifie pas grand-chose pour moi. Les banques s’intéressent également de plus en plus à la rentabilité des terrains. " Le fait est que cette province compte des entrepreneurs fantastiques et qu'ils sont en pleine expansion. Par le passé, ils se sont développés de manière organique, par exemple grâce à une délocalisation. Ce ne sont pas seulement des agriculteurs rachetés, mais surtout aussi de très bons entrepreneurs. "

Difficile de se faire une image
Boerenbusiness Il a lui-même passé le test pour évaluer le marché foncier du Flevoland et a demandé des informations sur les propriétés des parcelles récemment vendues. Cela montre qu'il faut effectivement six mois pour que l'acte soit signé, ce qui signifie que le montant n'est pas encore connu du Registre Foncier. Les montants supérieurs ou égaux à 200.000 157.000 € ne peuvent donc pas être évalués à ce stade. Les informations sur les prix sont connues pour les lots déjà vendus. Les montants atteignent parfois des dizaines de millions. Nous avons demandé le titre de propriété pour une transaction à Zeewolde. L'acte mentionne un montant de marché de 2021 XNUMX €, qui a été payé en XNUMX. Le prix exact détermine en fin de compte « le marché », comme le disent les courtiers et les experts. La probabilité que cela commence par un deux au lieu d'un un augmente dans le Flevoland.